开发商|存量时代，做好运营是商业地产增值的重要途径
商业地产进入存量时代
随着城镇化不断提高，城市消费需求增加，商贸经济更加繁荣，商业地产需求增加。商业地产在城市经济中的新引擎作用逐渐凸显，迎来了良好的发展机遇。目前我国城镇化已达到较高水平，城市商圈已基本成型固定，商业地产进入存量时代，商业资产的保值与增值成为业主、开发商以及商管团队面临的最核心问题。
商业地产的商业价值主要来源于后期运营。我国的商业地产发展前景广阔，通过商业运营，进行资源优化整合，可以实现商业资产的价值最大化。从定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁至营运及维护等全过程都会影响到日后资产的保值和增值。后期运营与服务作为整个商业地产产业链中的关键一环，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。因此，投资初期就应当考虑后期的持续运营问题，特别是在项目开业之后的运营期，运营效果的好坏直接决定了整个商业项目的客流量，进而影响开发商可收取的租金收入以及商业地产的整体价值和变现能力。
商业地产主要运营管理模式
当前商业地产运营管理模式主要有以下几种：
1、产权出售模式。
产权出售是指投资者在初期开发建设后就将商业地产出售的运营模式 。产权出售是一种较原始的粗放型运营策略，开发商主要通过产权交易来获得投资回报。由于商业地产具有规模大 、风险高、收益大等特点，使得有能力一次性购买的投资者并不常见 ，并且过长的投资周期也使得大多数投资者望而却步 。因此，现实中的产权出售经常采用散售模式，即将商业地产的产权分割再转让给不同的投资开发商 ，典型代表是 SOHO中国地产项目。
2、物业持有模式。
物业持有是指投资者开发建设后持有商业地产，通过收取租金维持长期收益的方式 。由于这种模式通常是投资开发商先确定主力商业经营者，再按照后者要求进行规划建设，竣工后租赁使用 。这需要投资开发商具备强大的实力以吸引品牌商家参与加盟 ，还需要拥有庞大的客户资源。这种模式的代表是大连万达集团。
3、售后返租模式。
售后返租是指开发商出售商业地产后 ，与买方约定在一定年限内以代理方式进行返租 ，并将租金充抵售房价款或支付一定回报的方式。其实质是先出售后返租，并支付一定比例的租金回报。售后返租通常适用于写字楼、酒店、公寓和商铺等项目，这种模式最早流行于我国沿海发达城市，如广州、深圳等，并迅速向全国推广。
【 开发商|存量时代，做好运营是商业地产增值的重要途径】运营管理是商业地产增值的重要途径
1、运营管理能够提高商业地产的整体价值。
现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上，统一的运营管理是商业地产成功的关键。
运营商通过业态与品牌的组合，以及针对客流量和转化率的运营，使得商业地产的经营效益和租金达到最大化。引进“沃尔玛”等主力品牌店，能够发挥前期强大的号召力、聚客能力、提升品牌形象，拉升总体价格，提高招商条件，从而提升整个商业地产的价值。例如：富华堂购物广场周边有数十所高校，接近30个大型的成熟社区，每天的客流达百万以上。通过资源整合，引进百货超市、电影院、KTV以及多种风格与不同档次的餐饮、服装等多业态品牌组合对富华堂购物中心进行有效运营管理， 使得该区域消费潜力极大释放，商业地产价值大大提高，多个大型集团公司对其产生了较强的购买意愿。
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