北辰|远洋地产的崛起之路
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远洋 ， 作为老牌京系房企 ， 近些年来发展相对稳健 。
同样是险资持股 ， 也经常会被拿来与金地作为对标 ， 但从财务数据与发展势头来看 ， 可谓掉队明显 。
首先是土储结构 ， 17-19年重仓环京与天津而导致经营亏损 。
叠加18年为冲击千亿规模而高杠杆扩张 ， 拿了一批高价地 ， 直到目前仍在消化 。
虽“南拓西移”有所成效 ， 但明显错失了市场机会 。
其次 ， 受到非主业重资产长周期开发项目的拖累十分严重 。 显得尾大不掉 ， 有所失衡（资本化利息占销售成本比例就高达10%以上） 。
直到21年 ， 这位大腹便便的公子哥才开始重回大众视野 ， 并且赚足了眼球 。
先是与红星美凯龙的并购案 ， 再是拿下121亿估值的大信商用信托70%股权 。
10月13日 ， 联合数家国际投资人（包括全球主权财富基金与机构投资者） ， 设立总规模为14亿美元的核心写字楼基金 ， 专注投资于一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目 。
而背后的主角并非地产 ， 而是远洋资本 。
01
远洋资本在地产基金行业内绝对是头部企业 ， 基金管理规模破千亿 ， 且发展势头强劲（截至2020年末 ， 管理规模1200亿） 。
前身可以追溯到2011年 ， 远洋地产与KKR建立共同双GP基金平台 。
【北辰|远洋地产的崛起之路】但后来这支基金并没有发展起来 ， 大抵是因为合作的并不是特别愉快 。
而后业务模式才开始逐渐清晰 ， 说到与远洋集团的关系 ， 可以概括为：
“远看已出表 ， 近看亲儿子”
2019年2月 ， 远洋集团出让瑞喜创投51%的股权 ， 而后完成出表动作 ， 形成以上股权结构 。
另外三家股东均是境外主体或机构 ， 分别是leading bright、delight finance、charm reliance 。
其中leading bright持股25.5% ， 这家境外机构十分神秘 ， 公开资料并不多 ， 据说是香港某富豪家族办公室控制的主体 。
而delight finance、charm reliance这两家机构分别持股12.75% ， 最终都指向了同一主体即华贸控股 。
华贸控股又是何方神圣呢？
北京大望路的地标华贸中心的原业主便是华贸控股 ， 而后来又通过海外REIT的形式腾挪给了春泉产业信托 。
与远洋集团乃至其前身中远海运的关系也是颇为深远 。
这样的股权结构让远洋既不丧失控制权也能顺利完成出表 。
好处就是在于远洋资本可以背靠大树放手干了 。
依托于远洋集团的增信及扶持 ， 也得到资本市场及评级机构的认可 ， 而后便为业务开展进一步奠定了基础 。
远洋资本的出表 ， 就像是一场成人礼 ， 分立门户之后 ， 显得更加从容坚定 。
直到2017年 ， 远洋资本收购了中银的资产包 ， 开始一战成名 。
02
按照李明的设想 ， 集团未来合理的营收将40%地产开发、30%不动产投资、20%地产金融、10%客户服务 。
从这个结构来看 ， 远洋资本可谓占据半壁江山 ， 甚至可能会超过地产开发主业 。
而目前远洋资本的业务主要包括不动产投资、结构化投资、股权投资等三大块 。
其中 ， 结构化投资仍然是核心主力业务（2020年单项营收8.85亿、占比57%） 。
所谓结构化投资 ， 主要是依托主体增信 ， 为开发商提供夹层资金 ， 模式的本质就是两头在外赚息差 。
结构化投资虽是远洋资本的利润贡献与存续关键 ， 但其技术含量及投资价值有限 。
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