房屋|旭光说法（73）：论建筑物“专有部分”如何认定
旭光说法（73）：论建筑物“专有部分”如何认定梁旭光团队法务圈 梁旭光团队法务圈 2018-06-27
旭光说法（73）
梁旭光律师
湖北光靓律师事务所主任、创始人
论建筑物“专有部分”如何认定
近年来，各地小区关于架空层、车位、露台的产权归属引发的争议愈演愈烈，各方争议的主要焦点可以归结为如何对建筑物区分所有权中的“专有部分”进行界定。按照物权法定原则，物权的确定只能依据相关法律及司法解释。因此，界定某一建筑物是否属于专有部分，关键在于其是否符合《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对专有部分的规定。本期旭光说法将结合《物权法》及相关司法解释，浅议“专有部分”如何进行界定。
一、专有部分的法律依据
（一）《中华人民共和国物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
（二）《中华人民共和国物权法》第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
（三）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：1.具有构造上的独立性，能够明确区分；2.具有利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
（四）《建设部关于印发<业主临时公约（示范文本）>的通知》第三十四条：本临时公约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本临时公约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
二、建筑物的“专有部分”如何进行界定
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）对“专有部分”的内涵与外延进行明确：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分
这一条件包括两种情况：具有四面围墙包围，如房屋；虽不具有四面围墙包围，但能够与其他专有部分明确区分，如车位、摊位。
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用
这一条件是指建筑物具有独立的出入口，不必借用其他建筑的通行通道即可与外部相通。
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体
这一条件包括两种情况：专有部分已经或能够在登记机关的登记簿上登记的；符合本条第一款规定的两个实质要件，但该专有部分属于部分地区不动产登记机构暂时不能登记的客体（如车位、露台），因为登记制度将会随着社会经济的发展而不断完善。
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