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郑州|郑州二拍惊奇 | 二轮土拍哪块地最吸睛？3块公开地最新实景曝光！( 二 )


但值得注意的是 ， 最高限价出现了下调：地块毛坯限价31300元/㎡ ， 装修4700元/㎡ ， 北龙湖限价重回36000元/㎡ ， 相比首轮土拍最高限价下降6900元/㎡ 。
拿地成本提高 ， 最高限价下调 ， 也就意味着要挤压房企的利润空间 。 不过对于北龙湖这个“豪宅富人区”来说 ， 即便利润空间有所压缩 ， 依然是房企树立品牌标杆的机会 。 所以 ， 二轮土拍最大的看点依然在北龙湖 。
第二站：管城区
管城区64号地出让面积为56264.97㎡ ， 规划用地性质为二类居住用地（R2） ， 1.1<容积率<3 ， 建筑高度<100米 ， 绿地率>30％ ， 建筑密度<20％ 。 起始总价105000万元 ， 起始楼面价6220.6元/㎡ ， 熔断价120600万元 。


地块位于管城区航母城西侧 ， 果园路北、魏庄西街西 。 目前地块周边配套比较成熟 ， 距离地铁5号线城东南路站不到1公里 ， 距航海广场站1.2公里 ， 出行便利 。 附近商业配套有福都购物广场 ， 医疗配套有管城区回族人民医院等 ， 基本能满足日常生活所需 。




周边的二手房住宅小区也比较受关注 。 安居客数据显示 ， 位于地块东侧的正商新蓝钻小区 ， 10月二手房挂牌价约13803元/㎡ ， 环比下跌0.38%；金色港湾小区10月挂牌价约13535元/㎡ ， 环比上涨0.54% 。


管城区65号地出让面积为55537.78㎡ ， 规划用地性质为城镇住宅兼容商业用地 ， 1<容积率<3.5 ， 建筑高度<100米 ， 绿地率>30％ ， 建筑密度<25％ 。 起始总价107305万元 ， 起始楼面价5520.3元/㎡ ， 熔断价123205万元 。


地块位于管城区童心路南、文德路西 ， 距离地铁4号线姚庄站较近 ， 步行10分钟以内可到达 ， 交通便利 。 但南侧的鼎瑞街道路正在施工 ， 附近有光之谷、时事通产业园、金穗软件园等 ， 配套尚不成熟 ， 整体环境一般 。



地块东侧1.5公里处为富田九鼎公馆 ， 3.8公里处为绿地海铂·兰轩 。 富田九鼎公馆成交均价约16000元/㎡ 。

64号地 PK 65号地

从利润空间来看 ， 管城区64号地占地约84亩 ， 65号地约83亩 ， 地块均方正 。 根据出让要求 ， 两个地块的商品住房（毛坯）综合销售均价限价16800元/㎡ ， 商品住房装修价格限价3300元/㎡ ， 精装综合房价单价突破2万元 。 64号地起拍价低于面积大小类似的65号地 ， 但是容积率低于65号地 。 利润空间也要相对较高 。
从周边配套来看 ， 64号地 ， 位于核心城区 ， 周边配套齐全 ， 发展醇熟 ， 金二环枢纽地带 。 65号地 ， 处于南三环南的金岱附近 ， 周边环境及配套明显弱于64号地 。
从升值潜力来看 ， 64号地位于主城 ， 周边在售楼盘较少 ， 均价也在2万左右 。 65号地所在的管南片区处于主城与航空港区的连接处 ， 是郑州向南发展的核心区域 ， 也是郑州刚需的偏爱 。
目前管城区在售热点楼盘有新城时光印象、富田城九鼎公馆、融创城、龙湖雅宝天钜 ， 均价约15000-18000元/㎡ ， 首付范围在40-60万之间 。
10月20日 ， 新城时光印象开盘加推洋房8#、12#部分房源60套 ， 成交约40套 ， 去化率为67% ， 成交均价约17500-19000元/㎡（毛坯） ， 开盘表现领跑上周开盘的其他主城项目 。

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