福州|福州楼盘分析：大东海天樾，金山总裁行宫，房企是否有点上头？公租房|大户型|客厅

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聊完江南CBD的海月江南，在当初同场土拍，金山绿轴供应了最后一幅住宅地块，被大东海拿下，即目前的大东海天樾。
项目打出的宣传是200平米左右的“总裁行宫” ，由于个人打工人气息过浓，为了避免尴尬，就在外围大概看了一圈。
楼盘规划【福州|福州楼盘分析：大东海天樾，金山总裁行宫，房企是否有点上头？】大东海天樾：备案名（玉澜公馆），地处：刘宅路与凤岗路交汇处北侧。
项目占地17.84亩，规划2栋17层楼栋，配建了一栋公租房，有意向的总裁需要注意。户型数量(个人计算)：205平米：32套， 193平米：60套， 151平米：8-10套，合计102套。

土拍情况2021年2月3日，大东海以限价5.07亿元+配建1500㎡自持社会租赁住房竞得宗地2021-04号地块，平均楼面地价18553元/㎡，可售楼面价约22975元/㎡。土地面积：17.84亩，容积率：2.3 ，限高：60米。
商业建筑面积不少于2000平方米，不超过2500平方米，同时配建全龄化养老设施2000㎡、街道卫生服务中心2000㎡，回购单价6423元/㎡。

分析：2021年初土拍，大东海以限价+竞配拿下绿轴的小型纯商地块，地块优势在于限高60 ，容积率2.3 ，不过仅17亩，开发空间过小，加上梯形，社区不太成型。
由于竞配公租房，导致项目纯商有所缺失，对于本来就小的地块，还要求配建政府回购的配套用房，扣除商业+配套面积后，商品房部分面积19856㎡，体量较小。
由于存在配建，导致实际楼面价2.29W ，对比去年隔壁的大名城地王，可售楼面价2.34W ，差距并不大。
按目前绿轴的备案价来看，预计在3.2W ，差价9K ，利润中规中矩，不过从目前规划的户型来看，房企预计也想通过大平层来提高利润。
户型情况151平米：四房两厅三卫，位于1号楼西侧的小高层，一梯两户，与海棠映月158户型类似，包心布局，三开间朝南，南侧双主卧设计，右侧卫生间暗卫，同时餐厅没有独立空间，客厅墙被卧室门隔断，这些基本是这个户型的通病。

193平米：五房两厅四卫，四开间朝南， 2T2设计，比较主流的布局，搭配了佣人房，主卫设计双台盆，有了一点豪宅的气息，缺点在于右侧是暗卫，客厅背景墙被卧室门隔断，空间感一般，同时入户门直穿卧室走廊，敏感人士需要注意。

203平米：五房两厅五卫，位于东端头，两梯一户，佣人房独立出入，豪宅气息更浓。户型设计成观景布局，纵深较大，除了佣人房外，设计了四个卫生间，其中三个是暗卫，今年福州之最，作为豪宅设计，主卧连衣帽间都不存在，仅仅在不大的卫生间设计了双台盆。
个人感受：户型从电梯进场给人豪宅气息，但是深入房源内部，工作室的气息更浓，客厅作为办公区接客，南侧5间房，正好作为群租的员工房，适合创业总裁。

区位情况项目位于金山绿轴，距离五号线350米，西北侧开发中的金山万科里，距离仓山万达1公里，右侧500米省立医院金山分院，天翔拿下开发的体育综合体，可以说配套比较齐全。宣传的湖心岛，右侧人工湖，作为203户型的观景，不过实地查看，用池塘形容比较贴切。

福州|福州楼盘分析：大东海天樾，金山总裁行宫，房企是否有点上头？

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