宁波|双国企千亿大盘疑因拖欠广告费被当街示众！首创置业入滇麻烦不断( 二 )
02
变冷的昆明楼市
首创置业自2017年进入昆明以来 ， 布局了首创·禧悦春城、首创·未来之城、首创·誉华洲等住宅项目 ， 以及首创奥特莱斯、天阅辰轩商业中心等商业项目 。 但其在昆明的发展并非一帆风顺 。
首创·禧悦春城（城投湖畔四季城一期）原由云南城投开发 ， 首创置业接手后 ， 因未按规划许可建设 ， 今年9月被昆明盘龙区城管局给予行政处罚 。
天阅辰轩商业中心则因未取得《建筑工程施工许可证》擅自动工建设 ， 去年11月被昆明官渡区城管局给予行政处罚 。 此外 ， 该项目的开发主体（同为首创·未来之城开发商）还因建设用地使用权出让合同纠纷 ， 起诉了昆明市官渡区自然资源局 ， 最终以撤诉收场 。
至于首创·誉华洲项目 ， 尽管宣称首开吸金10多亿 ， 但据云南房网报道 ， 该项目自去年开盘以来销售不尽如人意 ， 前段时间还不得不推特价房刺激销售 。
已开发项目销售不力 ， 也影响了首创置业在当地的后续扩张 。
距首创·誉华洲售楼中心直线距离仅200米的空港片区另一批住宅用地（约350亩） ， 多次竞拍均因无人报名而流拍 。 据报道 ， 该批地块划入首创·誉华洲规划图的东侧范围 ， 因此被认为是首创·誉华洲的后续开发用地 ， 如果要拿 ， 也只能是首创置业或其合作方滇中城投来拿 。
当然 ， 在当前形势下 ， 拿地谨慎的不只是首创置业 。 目前很多没有暴雷的房企也都采取防守策略 ， 甚至考虑收缩战线“存钱过冬” ， 而不是继续拿地扩大规模 。 这也导致今年以来昆明土地市场总体平淡 ， 比如两三年前还在昆明买买买的碧桂园 ， 已经很久没有出手新项目了 ， 融创在昆明的扩张也明显放缓了 。
据当地媒体报道 ， 除了当前房地产市场形势 ， 昆明的开发环境也让不少房企感到难受 ， 尤其是商业开发配比难以消化 ， 外挂条件越来越复杂 ， 大大增加了开发难度和成本 ， 所以不少一线房企甚至央企 ， 都出现商业地块拖延 ， 被列入土地闲置名单的现象 。
究其深层次原因 ， 昆明产业结构不合理 ， 对房地产依赖度很高 ， 其他产业又不发达 ， 短期内配建如此多的商业很难消化 ， 而商办改公寓的路又被堵上了 。
据昆明市和呈贡区房产信息网发布的数据 ， 2021年9月 ， 昆明主城五区及经开区、度假区共向40个楼盘发放43张预售证 ， 获批面积约148.33万平米 ， 同比下降23% 。
本次获批预售的房企主力为俊发、万科、碧桂园、中海、首创等 。 其中首创旗下首创·誉华洲、首创·禧悦春城共新增预售13.75万平米 ， 排名第一 ， 去化压力可见一斑 。
03
掉队的TOP 30
今年9月30日 ， 首创置业一纸私有化公告 ， 宣告正式结束18年的港股之旅 。
有分析认为 ， 首创置业作为北京国资所属的首创集团旗下地产旗舰 ， 含着金钥匙出生 ， 在京津冀有大量的土地资源 ， 融资成本低 ， 这是其先天优势 ， 也一度令其辉煌过 ， 成立次年便在港股上市 。
但首创置业因放弃三四线 ， 专注一二线 ， 走了一条与碧桂园、阳光城、中梁控股等房企方向相反的路 ， 错失了三四线城镇化、棚改的红利 ， 失去了快速扩大规模的黄金窗口 。
2017年 ， 首创置业做出了战略转型 ， 布局从五大核心城市转型为京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大城市群 ， 同时进入有竞争力的单核二线城市 ， 但京津冀仍是绝对核心 ， 三四线仍不在考虑范围 。
与之对应的是 ， 2015-2017年 ， 碧桂园凭借对三四线的布局 ， 销售规模从1400亿跃升至5500亿 。 有“小碧桂园”之称的阳光城 ， 销售额也从300亿增长至900多亿 。 同期 ， 首创置业的销售额仅从323亿增至558亿 ， 排名从第23位掉至38位 ， 不断被对手超越 。
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