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|广州那么多TOD项目，哪个最有前景？( 二 )


缺点就比较明显了 ， 楼下是地铁（也是优点） ， 旁边又靠近高速 ， 而且又是超高层 。
低了又有灰尘 ， 高了又有噪音 ， 南向当然会好很多 ， 如果钱不多的话就别计较这些了 。
所以越秀在这个项目上 ， 已经相当用心了 ， 去年竞争不大的时候卖过四万出头 ， 现在价格反而便宜了 ， 不过之前是32层高的 ， 现在卖的是44层高的 ， 同时户型也不敢做太大 ， 刚需三房和紧凑四房 。
能不能买 ， 我们还是要看一下价格 ， 对比隔壁5-6万的科城山庄 ， 如果4万不到的价格也算合理 。
科城山庄的居住品质更好 ， 容积率低 ， 虽说之前出过3.7万的价格 ， 那也不是所有人都买得到的 ， 跟普通人没啥关系 。

如何判断合理呢？目前整个科学城的一手供应还是比较大的 ， 从苏元到香雪一带就是未来科学城重点发展的总部经济带 ， 从黄陂到香雪到火村 ， 以及再远一点的水西、长岭居、云埔 ， 这些不靠地铁的价格都快接近四万了 ， 而区府后面的地铁盘山畔位置会更好一些 ， 也是不到四万的价格 ， 另外 ， 盘一多了 ， 大家都充分竞争 ， 价格会逐步回归合理 。
山畔在科学城算是小盘了 ， 小盘的价格波动不会很大 ， 预计清货速度也会比较快 ， 不过北向80的会比较难卖一些 。
所以3.7-4万以内的价格还可以 ， 当然 ， 如果能买到更便宜的东荟城 ， 可以优先考虑东荟城 ， 除非你特别在意出门就是地铁口 ， 却又能接受高速 。
03星汇城&品秀星图这两个为什么要放到一起呢？一是价格差不多 ， 二是楼盘都比较偏 ， 三是都是超级大盘 ， 其他什么户型 ， 小区 ， 通勤时间等都差不多 。
最大的区别就是一个在黄埔 ， 一个在新塘 。
当下2.6万的价格能买哪里 ， 想要带地铁 ， 带小学 ， 国企开发商的盘 ， 那真的是没啥好选的了 。
如果是同样价格这两个怎么选？当然是首选黄埔的星汇城 ， 不过星汇城有一大半是增城的 ， 到时你的房产证和身份证是增城还是黄埔 ， 现在还不确定 。

几个因素提供一下帮你参考：
1、都是郊区大盘 ， 自住多过升值
2、200万左右都能上车 ， 如果有名额就买星汇城 ， 没名额买星图
3、星图在新塘的地位还是有的 ， 将来也会是新塘的标杆盘
4、学校和地铁代表了流通性 ， 即便将来不涨价 ， 你亏钱也是能卖掉的
5、两个盘都缺乏商业配套 ， 等周边完善需要很长时间
6、星汇城周边有镇龙旧改 ， 将来供应比较多 ， 星图周边会比较烂 ， 基建比较差
如果仅仅是为了自住 ， 小孩上学 ， 首付确实不够 ， 能勉强上车 ， 首付超过80万就不能买了 。
300万以内的话 ， 选择老黄埔或科学城 ， 哪怕是二手的两房 ， 升值上好过这两个盘太多 。
04陈头岗TOD星瀚番禺重金打造的南站 ， 到现在都还是不成熟的状态 ， 再想通过不成熟的商圈去带动几公里外的一个孤盘 ， 效果可想而知 。
不是这个盘不能买 ， 只是暂时还看不到希望 。

番禺的发展除了万博外 ， 就是一路向北的 ， 无限地接近海珠和天河的 。
你越拉越远 ， 越跑越偏 ， 哪有那么多动力带得动你 。
何况 ， 把你发展好了 ， 岂不是给隔壁佛山做嫁衣 。
之前卖四万多 ， 接近五万 ， 现在降到三万多 ， 这个价格看上去也不贵 。
虽说22号线快要开通了 ， 但地铁对楼盘的作用已经在开通之前体现出来了 ， 地铁开通之后的价格才是实际市场价格 。
地铁开通的那一天就是洗掉泡沫回归价值的那一天 ， 是要卖还是买 ， 对于远郊而言 ， 就是要卖 ， 那你说这里算不算远郊呢 。

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