流拍|十年后,这个楼层有望成为“黄金楼层”?懂行人:越到后面越吃香
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作者:研房君
当确定了地段、楼盘和楼栋后 , 接下来就是选楼层 。 这些年来 , 楼层的重要性越来越明显 , 通过成交数据可以看出 , 即便同一栋楼 , 不同楼层的最大差距有可能达到30% 。 但我们知道 , 开发商在卖新房时的楼层定价差价其实并没那么大 , 一般最多10%左右 。 为何新房变成二手房以后会有这么大差距呢?
通过研究分析发现 , 主要还在于随着居住质量的不断变化 , 从而给二手房市场的需求者们以重新选择 , 相当于对所有房源再来一次评估 , 受更多人欢迎的楼层 , 其价格越来越高 , 同样 , 那样 , 那些暴露缺陷越来越多的楼层 , 跟不上平均值 , 与受欢迎楼层的差价越拉越大 。 举两个实际例子就可以说明:
1.某小区总高20层的房子 , 2012年售卖时 , 开发商给1楼定价1万元/平米 , 15楼定价1.1万元/平米 , 价差10% , 进入二手房市场后的2016年 , 1楼成交均价1.3万元/平米 , 15楼成交均价为1.48万元/平米 , 价格上 , 1楼涨了30% , 15楼涨了34.5% , 价差拉得不是很明显 。 但到2020年 , 这个小区交付已有6年了 , 这两个楼层的价差就拉大了 , 1楼均价1.45万元/平米 , 而15楼达到了1.7万元/平米 , 1楼和15楼涨幅分别为35%、54.5% 。 从涨幅看 , 两个楼层的差距达到近20% 。
2.某小区的二手房属于2000年建造的老房子 , 无电梯 , 当时的售价无从查起 。 从现在的二手房成交价对比看 , 中间楼层的成交价在3万元/平米左右 , 但顶楼成交量非常少 , 现在有好几套顶楼房倒是上榜了某壳在这个区域热榜前十 。 不过 , 这是因为价格低而上的榜 , 挂牌价基本在2万元/平米左右 。 同一栋楼 , 价格差距能到50% , 想必 , 无论如何 , 当时买新房的价差都不会这么大 。
随着时间推移 , 楼层之所以出现这样大的价格差距 , 原因是多方面的 , 核心原因不难找 。 第一个例子中 , 主要是因为物业口碑不行 , 在交付后开始几年 , 由于各项设施设备新 , 在二手房市场上反映还不太明显 , 但时间久了 , 小区的外立面开始脱落 , 看起来像安置房似的 , 小汽车、电动车乱停乱放 , 绿化被占用且杂乱 , 这种情况下 , 居住影响最大的就是1楼 。
而第二个例子中 , 主要是因为房子本身的问题 , 由于开发商偷工减料、不按工序施工 , 没过几年顶楼就漏水 , 虽然好不容易申请下来维修基金 , 但修了几次都没修好 , 顶楼的口碑越弄越坏 。
通过以上分析可以看出 , 楼层的价值差异 , 会随着时间而变化 。 实际上 , 除了以上现象外 , 楼层的价值差异还受人口年龄结构、住房形态等影响 , 这是未来的大势 。 有懂行的人认为 , 十年后 , 这个楼层有望成为“黄金楼层” , 越到后面越吃香 , 还有内行表示 , 身边有些有钱的人专门挑这个性价比高的楼层已悄悄下手 。 “这个楼层”指的是4-8层 , 为什么这么说呢?懂行人道出了四个原因 , 下面来看看到底有何说法?
第一 , 聚集了高楼层的优势 , 又规避了过低楼层的缺陷 。 正常情况下 , 这个楼层的采光是没有什么问题的 , 符合国家建筑规定的满足2小时以上光照时间 , 有的小区楼间距大的话 , 太阳照射时间更是没什么话说 。 此外 , 没有1、2楼的噪音、底层排污和潮湿等问题困扰 。 有建筑师说 , 这么多年一些人认为楼层高好 , 实际上除了视野外 , 其他都不如这个楼层段 , 同时又规避了其他特别低楼层的缺点 , 居住过的人应该深有体会 。
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