别墅|抬脚就是江、入门有院子、一脚油门到中心……以前没得选，这次我都要容积率

今年的南宁楼市，老钱新贵的买房行动路线，有三个趋势，三个重点：“江”+“低”+“中心”。往江边看，江边的豪宅是越来越豪了，房价2w+、3w+蹭蹭往上加。往低里看，占天占地的合院别墅里，人头扎堆，尤其是最近某些高低配楼盘，看合院的多过高层。往中心看，钢筋水泥中间，云端豪宅屡刷新高度。看多了富人们的追逐豪宅的游戏，总感觉豪宅们多少缺了点什么？那些拥江而立的江景豪宅，多数情况是，豪有了，江有了，但和江隔了喧嚣的马路、隔了一层玻璃，一起共享邕江的邻居也太多了。那些高低配小区的合院别墅里，站在院子里抬头看天，天际线里满是高楼。隐私呢？不想看到密集的钢筋水泥，想住低密别墅，但在禁墅令趋严的当下，低密别墅通常又远离城市，时间怎么办？如果既要“江”，又要“低”，还要“中心”，过分吗？如果鱼和熊掌非要兼得，有吗？有。

禁墅令趋严，“别墅”却在吃香这就涉及在城中寻找低密别墅的范畴了。但“禁墅”十多年，纯别墅已经不仅是稀缺，几乎正走向“灭绝”。与之成鲜明对比的，是对院落需求的增加。对院子的向往，刻在了国人的基因里了，中国建筑的宗师梁思成总结得深刻：“对中国人来说，有了一个自己的院子，精神才算真正有了着落。”所以，现在市场上的别墅，打别墅“擦边球”的类别墅产品特别多，也很受欢迎。远的如六年前超级网红小镇——绿城桃李春风一战成名的产品，83㎡史上最小别墅的轰动全国，人们趋之若鹜，售楼处热线一度瘫痪，4天卖10亿，每次开盘都一售而空。5年后，绿城桃李春风溢价率高达180%，远超同板块其他楼盘。

▲杭州绿城桃李春风近的如这两年的南宁，从兴宁到沙井、从青秀到五象，从90㎡到400㎡，从300万到900万，从近郊到远郊，20余“别墅”入市。市场上的别墅合院的销售速度，往往能快过高层，溢价率甚至远高于高层产品。人们往往愿意用更多价钱，去追逐那一个别墅梦。数据能说明问题，最近十年，别墅成交面积逐年走高。

▲近13年南宁别墅成交面积走势图，图源克而瑞但多嘴问一句，你买的别墅，真的叫别墅吗？有的别墅，和高层共处，被高层“逼”的退地三尺，生活总有被“围观”的风险。

▲被围观的“别墅”有的别墅，远离市区，1小时车程，途中尽是民房，每天“远离”城市的成本有点大。

▲郊区“别墅”，或许真的可以叫别野有的别墅，无湖无江无风景，窗外依旧是钢筋水泥丛林。有的别墅，建在湖边江边，背面是高层，前面是江、湖，但普遍2W+甚至4W+均价，门槛很高，远超同类产品。有的，仔细一看，土地商业性质，产权在40-50年不说，交房后水电费、物业费是住宅类别墅的N倍，无学区政策风险巨大。看多了有一个疑问，他们真能叫别墅吗？

容积率0.52的真别墅什么能叫“真别墅”？容积率0.52算不算？事实上，土地是别墅的最大价值之一，土地多寡是决定别墅价值高低的重要标准。但禁墅多年，最重最明确的一条是2012年的那条“住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）”。如今市面上，99%的项目，容积率大于1。市场上所谓的别墅产品层出不穷，鱼龙混杂。高低配的别墅，打着1以上的容积率，牺牲了高层的容积率，成就了低区的低容积率。可这样好吗？换来的是纠纷不断。最近两年，高低配小区中，高层业主对小区中与别墅隔绝的那道门反对意见不断。多少打扰了别墅的“清净”。如果告诉你，在南宁主城区的江边，还留存这一块容积率低于1的土地，会不是是个惊喜？不卖关子，它叫丰泽·紫微府。

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