商业综合体|鱼珠的崛起，如何影响天河东、老黄埔的房价商业综合体

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这是拿铁房产观的第111篇原创

01鱼珠-超强IP天河东的概念不知道什么时候叫起来的，当然大部分人都叫鱼珠，因为鱼珠规划了黄埔第二CBD这样的超强概念。
三溪——鱼珠——裕丰围，这段组合就是强大的IP ，现在卖楼的都会这么吹。

上面这个圈内是我认为更值得关注的，胜过老黄埔。
个人保守认为，鱼珠的成型会需要很长时间（不是说天河的三溪），发展一个金融城都用了十年才现在这样，琶洲现在也只是初步建成，还没产生效益。
与其说是去年这里的房价受鱼珠概念的影响，不如说是受整个国运和大环境的影响更深远。
所以老黄埔的价格一方面是由于受到天河的外溢，在老黄埔本身没有产业的前提下，价格会受5号线从西往东依次递减，涨幅亦然。
待到鱼珠成型像现在的琶洲那样众多巨头聚集时，我想估计还有十年。
一个成熟的市场不能简单地依赖概念，珠江新城需要概念吗，不需要，不影响它涨得又多又好。
而一个成熟的市场，价格会说明一切，老黄埔的五万多是透支还是概念，天河东是否值6-8万，需要市场博弈之后的认可来决定。
目前的老黄埔还是一手市场，被开发商坐庄，相比天河东成熟的二手市场，我更相信天河东这边的价格更加市场化、更安全、更有涨幅。
既然整个天河东卖楼的都依赖鱼珠这个概念，相反，我觉得价格更不扎实，你有听说珠江新城的业主卖房会强调自己的房子在珠江新城吗？

三溪-鱼珠而你听到大部分卖房的，比如知识城、南沙、荔湾白鹅潭、白云湖等卖房的都会强调这里的概念多好吧。
总之，依赖概念去推销的，第一，不是市场价，第二，价格没坐实，第三，涨幅不确定，第四，回调风险大。
上面的意思不是说鱼珠不好（杠精别误会），而是太好了，绝对超过南沙白云荔湾等，但我们要理性地分析和看待。
另外，上面的意思只是代表这个周期的价格表现，不代表未来的价格，所以该买还是要买。
三溪怎么样，牛奶厂怎么样，鱼珠辐射的城光、富颐未来怎么样，不要看现在，我们要看未来。
02融合改变价格我认为最能改变价格体系的，其实是因为融合。
就是整个天河东和黄埔已经不分彼此的时候，黄埔旧改如果推进顺利，城市界面更新更漂亮，价格会更坚实，就像之前的科学城。
而天河这边靠近黄埔的吉山、珠村等貌似动静不大，起码人家富力旧改的茅岗已经建得差不多了。
基本上黄埔靠近天河这边的都是全部要拆掉重新建的，届时，整个老黄埔的城市面貌会有很大的改变。
以前的老黄埔主要还是以20年内的次新为主，比如金碧世纪、黄埔花园、怡港花园占据了二手成交主力。
而鲜有成交的中鼎君和名城、金色悦府，甚至未满二的保利学府里带领老黄埔直逼天河东的价格。

当然，这里面的泡沫是有的，等目前这些一手进入二手市场的时候，才能完全挤掉泡沫，在这之前，要么是横盘，要么是微跌。
依照黄埔区办事的效率，还是非常值得期待的，五年左右会有一个大的变化。
如果老黄埔的商业氛围起来了，居住舒适度提升了，会有很多在珠城、金融城、琶洲的上班族来这里置业，同时还会把其他地方的流量吸引过来。