地产业|新东方退租、海底捞闭店的启示，浅谈写字楼运营风险控制万科

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最近有两条新闻上了热搜：
11月5日，海底捞（06862.HK）发布港股公告称，将逐步关停300家左右经营未达预期门店。
11月7日，俞敏洪在直播中表示新东方将退租近两年新装修的1500余个教学点。
赞誉服务好亦或吐槽价格高，但海底捞是餐饮行业当之无愧的龙头；被点赞体面人老俞带领的新东方也是教培行业的领军企业，新东方可以说是被“双减”误伤，海底捞更像被资本催肥的后遗症，俞敏洪讲1500个店装修成本六七十亿，海底捞300店成本也要二十亿。决定退租、关店，说明到了挥泪斩马谡的时候。
退租1500、关店300的背后，是1800个惆怅的甲方，是近200万平将要空置的商业。龙头、知名品牌策略再一次失效。怎么规避？下面让我们来聊一聊运营中的风险控制。

21年11月5日海底捞微博发文
21年11月5日，海底捞在港交所发文公告称， 2021年12月31日前逐步关停300家左右客流量相对较低及经营业绩不如预期的海底捞门店。
21年6月15日，张勇出席投资者交流会坦承“我对趋势的判断错了，去年（2020年）6月我进一步作出扩店的计划，现在看确实是盲目自信”
20年12月30日，海底捞门店数1298家，净增530家
19年12月30日，海底捞门店数768家，净增302家
18年12月30日，海底捞门店数466家，净增193家
18年9月26日，海底捞港交所上市
18年5月17日，海底捞在港交所提交上市申请
17年12月30日，海底捞门店数273家，净增97家
16年12月30日，海底捞门店数176家
从上述倒叙时间轴清晰可见，上市后海底捞发展猛然提速。因为在资本的视角里估值看的未来盈利能力，而海底捞优秀的单店模型再加上资本的助推，成为了资本眼里触手可得的巨额利润。海底捞在线下一路狂奔，股价在资本市场上一路上扬。
但事实上，连锁化复制，单店成立的模型复制后不一定成立，影响因素是人和位置，正如海底捞自身的反思。

21年11月7日俞敏洪抖音直播
2021年7月，国家出台双减政策，对教培行业进行一次供给出清。
讨论政策之前，先探讨几个事实：听过作业帮、猿辅导、学而思、斑马AI课吗？当然除了这些可能还有高途、奇奇学、VIPKIDS、洪恩、火花思维等。再回想一下，这些品牌你大概是在什么时间段知道的？
最近两年资本推动教培行业快速发展，各大城市电梯、公交站等一半广告都是教培品牌。可能是共享单车、打车大战的后遗症教训，也可能是教育行业的敏感性，国家出手一刀切的方式制止了这场愈演愈烈的竞争。
然后有了现在状态的新东方、体面人老俞。
回到海底捞、新东方的甲方所在的商业地产行业。商业亦或购物中心招商时通常会有一定比例的主力品牌，这些主力品牌通常就是如新东方、海底捞这样的龙头企业。这样企业经营稳定，保证收益、降低项目风险的同时带动整体项目。
作为经营者，决策时看到的是头部品牌公司、市场平均甚至更高的租赁价格。
但风险就孕育在其中，现在如果租户组合中高比例出现教培行业或类似海底捞类的企业，很可能对甲方造成致命冲击。举两个例子：一个五线城市将商场一层给了海底捞；一个一线城市2栋共25个层写字楼，将其中7个整层租赁给一家教培公司，接近30%的比例。
两个角度：
第一：任何高速扩张的行业都伴随着风险，从千团大战到打车大战再到共享单车大战，即使是头部公司也不一定能活到最后。

地产业|新东方退租、海底捞闭店的启示，浅谈写字楼运营风险控制

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