房屋|购房者必看!掌握这些房产概念，再厉害的销售都忽悠不了你了!
买房是大事，必须慎之又慎，因此买房前最好多做准备，多看多了解才能买到称心如意的房子。所以，对房产小白来说，有必要了解一些基础的房产概念!
楼盘均价
顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。
但大家会发现，大部分情况下，一栋楼里，每套房源的价格都不会完全相同。
其实商品房的价格逻辑是这样的，开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，订出的要销售小区的销售价格，这个价格就是项目的均价。
一个楼盘在推向市场时，先根据这个平均值，接着再根据每栋楼在平面积中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。
容积率
容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，多层住宅应不超过1.5，高层住宅容积率应不超过3，容积率超过5就不建议购买了。
使用率与实用率
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%~75%之间，板楼在78%~80%之间。
【 房屋|购房者必看!掌握这些房产概念，再厉害的销售都忽悠不了你了!】而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
绿地率和绿化率
绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。
绿化率(绿化覆盖率)是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。住宅小区绿地率不得低于30%。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。
建筑类型
多层:高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。
多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高。
高层:高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。
超高层:建筑就是40层以上，高度100米以上的楼层。
房屋属性
商品房:指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
经济适用住房:指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
基本参数
复式:区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高);
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