二手房|法拍房的隐秘江湖，是捡漏还是巨坑？
编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
因为法拍房的价格总体上相比商品房或二手房要便宜不少，尤其是在大城市购买法拍房，如果能够买到一套低于市场价的优质房产，就可以为刚需一族节省下不菲的购房开支，这种诱惑的确是很让人心动的，所以近年来法拍房逐渐成为了购房者的选择之一，越来越多的人也开始关注法拍房市场。
性价比是法拍房受购房者青睐的首选因素
经过了十多年的稳定发展，国内法拍房市场的运行机制也是越来越成熟，法拍房市场的关注度与交易额也在逐年上升，贝壳研究院的统计数据显示，去年4个一线城市共成交法拍房1万余套，其中广州的法拍房成交量最高，达到了3000多套，北京法拍房的优惠力度最大，平均折扣为7.78折，沪诚法拍的数据显示，去年上海的住宅法拍房挂牌量有2000多套，成交率接近80%，成交总金额为160多亿元，小鹰科技的统计数据显示，今年上半年，广东省住宅法拍房的成交总套数为5000多套，同比增长了近20%，成交总金额为120多亿元，同比增长了近30%，二线城市中最具有代表性的是杭州，去年杭州的法拍房总成交金额为50多亿元，交易金额超过千万的住宅就有80多套。
顾名思义，法拍房就是法院判决后依法强制执行拍卖的房产，当房屋的所有人或持有单位无法履行债务时，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，将欠债人的房产拍卖后，用拍卖所得的收入来偿还债务，法拍房主要有两个来源，一是因为房产持有者陷入了民间借贷或债务纠纷，比如因为商业贷款或民间借贷抵押房产，民间资金拆借、企业经营、资本投资发生的借款无法偿还等，二是因为个人原因造成的，比如申请银行房地产贷款后断供，涉及各种借款或欠款后无力还债，或是因为帮助他人而做的债务担保，现在因借款人无法偿还，担保人被迫承担连带责任等。
在当前金融业去杠杆的大环境下，法院、银行和处理不良资产的企业都在加快对不良资产的处理速度，所以今年以来在拍卖网上挂牌待售的法拍房数量呈现出逐渐增加的趋势，阿里拍卖平台的数据显示，在国内的4个购房一线热门城市中，广州的住宅法拍房挂牌数量是最多的，超过了1.6万套，北京、深圳和上海依次紧随其后，住宅法拍房的挂牌量在8千套至1万套左右，在准一线和二线的购房热门城市中，住宅法拍房挂牌数量位居榜首的是重庆，接近4万套，苏州以超过3.5万套列第二，杭州以接近3万套列第三，与此相对应的是，伴随着近几年楼市的节奏，法拍房的市场行情也是水涨船高，国内购房热门城市的法拍房市场一度还比较火热，法拍房的成交量也在不断地刷新着历史成交记录，买家当中有相当多的人是受限于当地的购房政策，转而进入法拍房市场，购买不限购的法拍房。
现在新增加的法拍房里有不少是来源于企业名下的房产，因为企业在申请贷款或借债时，多用持有的房地产作为抵押物，当企业因为经营不善导致资金链断裂和资不抵债，无法偿还债务或者银行贷款时，由此发生的诉讼经过法院受理并判决后，企业的抵押房产也就只能被强制拍卖还债，成为了法拍房，如果破产的是中小型房地产企业，那么企业名下的大量房源也会进入法拍房的交易流程中。
在拍卖前，法院会评估房屋的市场价值，并根据这个评估价确定房屋的起拍价，根据最高法发布的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，一般来说起拍价往往是评估价的70%左右，若首次竞拍流拍了，再一次拍卖时，起拍价格可以降到首次竞拍价格的80%左右，这样折算下来就相当于接近半价了，如果能成功捡漏一套法拍房，就能给购房者省下几百万甚至上亿元的成本，因此高性价比还一度成为了法拍房的标志性特征之一，瀚海数据研究院的数据显示，今年前4个月，全国共成交法拍房近4万套，交易总金额为700多亿元，法拍房的平均折扣为8.7折，吸引了近14万人报名竞拍，另有数据显示，今年1季度北京的法拍房成交量为600多套，同比增长了60%以上，平均折扣为8.3折。
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