土拍研报 | 溢价率( 二 ) 土拍

定向拿地企业居多，电建摇号竞得管城地块
本批次拿地企业多为郑州本土房企，和本批次以城改和旧改地块为主的供地结构密切相关，主要原因在于参与郑州土地一级开发企业多为郑州本土房企和规模房企。郑州城改和旧改地块在一级开发之后，招拍挂阶段由一级开发企业底价拿地，这成为普遍的运作模式。2016年K2地产在未参与一级开发的情况下，直接参与郑州旧改地块竞拍，最后因为多重利益纠纷铩羽而归，后续郑州此类地块拿地模式变化很小。
除了取消交易的两宗净地以外，剩余两宗净地分别为华润置地和电建地产竞得。这两家房企均为郑州深耕企业。现阶段央企资金充裕，财务稳健，出于自身战略的考虑补仓土储，方便后续发展。
值得注意的是本批次惠济区两宗城改地块在开拍前取消交易，这两宗地块均为融创的定向地块。融创在二批次多个集中供地城市明显放慢了拿地节奏，近期通过出让贝壳股权，股票增发等多个渠道增加融资渠道，加速资金回流。
金九银十成色不足，四季度难言乐观
进入金九银十销售旺季，郑州主城区推盘节奏明显加快，9月供应量增加153%，但是多数楼盘去化不佳，成交量较8月环比上涨，同比2020年下降近4成。进入10月推盘量下滑，主城区累计供给51.64万平方米，成交量攀升至71.1万平方米，成交均价为15530元/平方米，以价换量成效显现。11月和12月作为销售淡季，销售状况预计难言乐观。现阶段房贷利率居高不下，楼市处于下行通道中，郑州楼市的转折有待调控政策的放松和市场回暖。

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