万科|谢逸枫：22城第二批宅地296块流拍或终止 第三批难复盘？
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文/谢逸枫
2021年11月19日 ， 随着郑州二轮土拍结束 ， 历经挂牌、终止、调整、返场的22座重点城市二轮集中供地落幕 。 底价成交、流拍成为主旋律 。 22城二轮供地挂牌数量918宗 ， 总计成交住宅用地622块 ， 流拍或者中止296块 ， 土地成交总额约6339亿元 ， 平均溢价率3.9% ， 平均流拍率31% 。
果不其然 ， 第二批的宅地流拍、终止数量比第一批翻倍 ， 溢价率创新低 ， 国企央企成拿地主力 。 2021年的22城宅地集中供应的第一批之中 ， 土地挂牌数量918宗 ， 总计成交住宅用地799宗 ， 流拍、终止119块 ， 土地出让金总额10495.7亿元 ， 成交规划建面10435万平米 ， 综合溢价率达到15% 。
2021年11月22日 ， 22城第二批集中供地收官 。 第二批总计成交住宅用地622块 ， 含综合用地657宗地块 ， 土地出让金总额6441.43亿元 ， 综合溢价率不足4% 。 而第一批集中供地中 ， 土地挂牌数量918宗 ， 总计成交住宅用地799宽 ， 含综合用地成交861宗 ， 土地出让金总额10705.07亿元 ， 综合溢价率达到15% 。
土地市场的急剧降温 ， 释放出市场信号 。 其一是房企不敢大张旗鼓的攻城略地 ， 拿地能力与拿地意愿下降至冰点 。 其二是“三道红线”新规出台以来 ， 金融监管不断强化 ， 房企资金压力不断加大 。 房企拿地资金来源的严查 ， 限制了房企的拿地能力 。 其三是限价、限售、限贷等政策 ， 房企销售回款下降 。
【万科|谢逸枫：22城第二批宅地296块流拍或终止 第三批难复盘？】
值得注意的是22城首批宅地成交结构上看 ， 地方国企、央企占主力 。 第二批次宅地成交 ， 依然是地方国企、央企占主力位置 ， 而民营房企已经收缩 。 拿地的方式已经由独立到联合 ， 地方国企、央企之间的合作越来越多 ， 金茂、海尔、中铁建、华润、万科、保利发展、卓越、每日置业、碧桂园、融创中国、旭辉控股集团等 。
资金充足的国企或央企成为二轮供地的“主角” 。 其中 ， 北京本轮土拍报名的房企共有16家 ， 其中14家为央企或国企；深圳本轮土拍中 ， 国企、央企拿地金额占比超90%；苏州、成都本来拿地企业中国企、央企的占比分别达到了84%、76.92% 。 值得一提的是 ， 伴随着二轮土拍寒潮蔓延 ， 三轮集中供地门槛适度放松 。
22城的第三批集中供地已陆续展开 ， 这是今年最后一次集中供地 ， 在房企融资难出现缓解、地方下调拍地门槛、房企参与热情上升等积极信号推动下 ， 第三批集中供地的地块数量有所上升、拍卖规则部分调整、市场热度逐渐回升 。 10月底以来 ， 无锡、杭州、苏州、成都、南京、合肥、上海、广州、深圳、武汉、济南、福州、厦门、北京公布第三批集中供地计划 。
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