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万科|谢逸枫：22城第二批宅地296块流拍或终止 第三批难复盘？( 二 )


22城中除无锡1城已完成了第三批集中供地的土拍外 ， 包括杭州、苏州、成都、南京、合肥、上海、广州、深圳、武汉、济南、福州、厦门、北京等13个城市相继公布了第三批集中供地计划 。 其中福州、南京、济南、合肥、上海第三批集中供地的地块数量均超过各城首批和第二批集中供地的地块数 。

受第二批供地整体延迟出让影响 ， 重点城市第三批集中供地节奏加快 。 截至2021年11月18日 ， 深圳、广州等11城完成第三批次地块集中挂牌 ， 出让时间集中在11月底和12月初 ， 预计其他重点城市短期内也将陆续挂牌 ， 保证年内完成三批次地块出让 。
2021年11月1日 ， 无锡第三批集中供地正式开拍 ， 领跑22城 。 此次无锡共出让20宗地块 ， 其中17宗以底价成交 ， 另外3宗有溢价 ， 最终成交总额约 273.8 亿元 ， 较总起拍价仅溢价约0.04% 。 尽管此次无锡的20宗地块全部出让成功 ， 无一流拍 ， 但市场热度整体较为平淡 。
从土地挂牌数量看 ， 第三批集中供应的部分城市地块数量较此前有所增加 。 其中 ， 上海共推出58宗地块、南京61宗、福州48宗、济南81宗、杭州51宗 。 而北京、无锡、苏州、成都、厦门、广州、深圳、武汉、则是减少 。 广州此次的地块数量则最少 ， 为17宗 ， 约占首批集中供地和第二批集中供地数量的1/3 。
11月19日 ， 北京市规自委挂牌第三轮集中供地 ， 合计挂牌13宗地 ， 其中包括12宗住宅用地 ， 1宗商业旅馆用地 。 12宗住宅地块中 ， 总占地面积约61.74万平方米 ， 建筑规模约112.78万平方米 ， 总起始价约335.5亿元 。 从数量来看 ， 本轮供地远低于前两批次 ， 首批集中供地30宗地块 。 次批供地挂牌43宗 ， 最终成交17宗 ， 其余26宗延期 。


从土地出让规则看 ， 第三轮集中供地公告的城市来看 ， 土地出让门槛有所调整 ， 适度放松 。 比如 ， 有的城市不再强调资金来源 ， 取消了一个月内一次性付清总价要求 ， 部分宅地也取消了限价要求 。 有的城市取消了“不得联合报名竞买、不得合作开发”限制 ， 房企资质要求从一级和二级降低到三级 ， 还有城市下调了保证金和首付款比例 。
整体来看 ， 已完成第三批次地块挂牌11个城市的土拍规则有所微调 ， 但依旧遵循自然资源部对重点城市第二批供地的要求 ， 最高溢价、出让方式等均有所延续 。 一是部分城市下调保证金比例 ， 取消联合拿地和保证金捆绑限制 ， 房企参拍资金门槛降低 。 二是部分城市对房企开发资质要求有所放松 ， 房企参拍资质门槛降低 。




三是部分城市“限房价、定品质”等试点规则有所优化 ， 项目利润空间改善 。 部分城市放松土地出让金支付限制 ， 或一定程度缓解房企流动资金压力 。 截至2021年11月18日 ， 已挂牌的11个城市第二批30多宗回炉地块重新挂牌 。 整体来看 ， 济南8宗、南京一宗回炉地块较二批出让条件未变化 ， 深圳一宗回炉地块变化相对较小 。
广州、合肥部分地块下调初始楼面价或取消原二批配建要求 ， 成都部分地块上调清水房最高限价 ， 预计项目利润空间将有所改善；南京、苏州等城市回炉地块的初始价格变化不大 ， 但保证金比例、开发资质、联合竞买限制等出让条件有所优化 ， 房企参拍门槛下降 。


值得注意的22城宅地成交金额下降 ， 已经影响到地方财政 。 22个重点城市在2020年的商品房销售额和宅地出让金 ， 占全国的比重均接近四成 。 受首轮集中供地开启的拉升作用影响 ， 今年4月全国300个城市的经营性用地的平均溢价率大幅跳涨至25.4％ ， 创下2020年以来新高 ， 到9月时 ， 这一数据仅为4.2％ 。

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