物业|三度转手的“烫手山芋”，叫卖30倍PE找下家
??文/乐居财经邓鑫妮
??入不敷出的一家物业公司，粤新资产管理却想要卖出个高价。
??近日，广东省粤新资产管理有限公司（简称“粤新资产管理”）在南方联合产权交易中心挂牌一宗交易，拟以底价4.22亿元转让广州市广腾物业管理有限公司（简称“广腾物业”）100%股权及相关债权，挂牌期为11月19日-12月16日。
??粤新资产管理不是拥有广腾物业时间最久的东家，却是最果断脱手的一个。今年8月，粤新资产管理首次披露出售广腾物业，然而挂牌期满，接盘方始终没有出现。
??背靠着国企，广腾物业的根却并不牢固，曾经三番五次被出售。前几次尚在集团内转手，但从其眼下挂牌释放的信号，以及上半年走低的盈利来看，如今似乎有了脱手的打算。
??30.8倍出售PE
??广腾物业的出售价格被拉到了一个高位。
??4.22亿元的价格虽然包揽了全部股权和相关债务，但股权出售市盈率仍达到了30倍，高于一般的物业公司收购。
??粤新资产管理首次挂牌广腾物业时，披露出来的业绩表明，后者的营收并不稳定，而且还出现了亏损。
??财务报表显示，截至5月31日，广腾物业今年前五个月的总收入为231.47万元，利润总额和净利润均为-139.6万元。同期，其资产总额约为4.78亿元，负债总额3.23亿元，资产负债率67.5%。
??去年的业绩表现，相对较好。去年全年，广腾物业的总收入为1609.68万元，利润总额1023.82万元，其净利润为523.78万元。
??再度挂牌，大部分信息沿用了上一份公告，只是新增了4.22亿元的出售底价，其中包括100%股权挂牌的1.6亿元和债权挂牌的2.6亿元。按照其2020年的净利润计算，股权出售的市盈率约为30.8倍。
??粤新资产管理铁了心要卖，不仅披露了股价债权等更为详细的内容，而且要求买方缴纳8441万元的保证金，并一次性付清售价金额。
??广腾物业是一家以地产开发、商业运营、物业经营为主业方向的公司，目前注册资本5000万元，没有对外投资公司。资产并不雄厚，其高价抛售的底气在哪里？
??国企背景镀金，而且有租售业务为业绩兜底。挂牌公告显示，广腾物业名下的广新信息大厦目前出租面积约为2.31万平方米，出租率约为94%，余下1500.6平方米尚未出租，年租金收入1538万元。
??广新信息大厦所在的位置，正好是广腾物业2012年获得的一块商业金融业用地，彼时1.34公顷地块的成交价约为4026万元。
??三次易主
??成立不过十年，广腾物业的东家已经换了多个，历史股东都可以凑一桌斗地主。
??时间往前推移，广腾物业一共有三位历史股东，且都是广新集团持股100%的公司。
??2016年，工艺品进出口公司将广腾物业转手给广新置业，两年后广新置业又将股份让渡给东方进出口公司。
??去年12月，粤新资产管理从东方进出口公司获得广腾物业全部股份。捂了8个多月，粤新资产管理将广腾物业挂到了产权交易中心。挂牌期结束，股权再次落回口袋。
??广腾物业的股东转移大法贯彻地利索，每次都是100%股份变更，一点不拖泥带水。最近的一位持股人，是粤新资产管理，往上穿透是广新集团，实际控制人则可以追溯到广东省人民政府。
??和股权变动一样频繁的，是广腾物业管理层的流动。2018年至今，其高管已经换了三轮，最近一次变更中，吴华强取代了熊章法定代表人和执行董事兼总经理的职务。
推荐阅读
- 物业管理|瞄准高估值，2000亿房企将分拆物业赴港上市！物管行业遇冷，这一＂新物种＂能否打破寒冬？
- 济南|官宣！合肥经开区物业最新排名出炉
- 身份证|房企忍痛割爱，物业管理真的是门好生意吗？
- 华发物业服务(00982)早盘涨超5% 管理公司与珠海华发订立2021年酒店顾问服务框架协议|港股异动 | 顾问
- 中国五矿|选物业的诱导和误导，社区帮忙捋捋
- 购房置业|碧桂园服务李长江提到的“新物业”转型，三个根本问题必须解决
- 海港佳苑|邯郸市住房保障和房产管理局魏县海港佳苑项目前期物业服务中标公示
- 链家|“新物业”转型，三个根本问题必须解决
- 物业股|港股物业股走高，旭辉永升服务领涨超8%
- 广州市|物业管理存在“弊端”？官方给出回应，不少业主要“偷着乐”了？