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海口|蜻蜓点水！天津第三批卖地，都是故事！( 二 )


团泊西挂了两块地 ， 一大一小 ， 4.2万方和13万方 。
团泊西啊 ， 吃**都赶不上热乎的 。
当初地铁开工时不卖地 ， 现在荣盛把洋房砸到9000多 ， 还卖个毛线 。
13万平米的大地块在静海湾 ， 纯住宅楼面价4320元/平米 。
三个子地块 ， 容积率1.6和1.2 ， 能做出洋房和叠拼 。
这是要做“团泊西的改善”啊 。

4.2万平米的小地块 ， 楼面价大约2200元/平米 ， 容积率2.0 。
位置也不咋地 ， 东边还是村庄 。
如果做高层 ， 预计单价不超过1万/平米 。

团泊西有自己的价值 ， 西边100万的总价 ， 它具备唯一性 。
静海老城成“热宝贝儿”了 ， 第二批摇号的竟然在这 。
较封闭的区域市场 ， 不太受大行情影响 。
三批又挂了一块 ， 在万达和绿城附近 ， 会是静海本地的小开发商去拿 。
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滨海新区挂了4宗地 。
滨海西站、空港、大港、生态城各1宗 。
滨海西站地块在中交春风海上东侧 ， 楼面价4953元/平米 。
2020年底 ， 中交拿地楼面价5187元/平米 ， 基本持平 。
现在房价1.3万/平米 ， 算得过来账 。
空港二期地块比较大 ， 建面27万平米 ， 包括居住、教育、商业、道路 。
说明还要再引进学校 ， 建面7万平米的商业不小了 。
这块地像是空港二期的“配套包” 。
至于谁来拿 ， 会很意外 ， 坐等结果 。
大港地块在港东新城 ， 楼面价4017元/平米 。
与静海老城逻辑一样 ， 大港也是区域封闭市场 ， 房子不愁卖 。
第二批土拍时 ， 金重地产溢价15%摇号摘得一块 ， 楼面价5377元/平米 。
这次起始楼面价降了25% ， 不过位置也较偏 。
生态城地块 ， 快到北部片区了 ， 临近航母公园 。
楼面价4628元/平米 ， 还包含建面2万的商业 。
力高阳光海岸高层单价已经7000多 ， 这楼面价也不好整 。

第三批土拍 ， 算是躺平了 ， 全国都躺平 。
私下打听 ， 明年第一批土拍 ， 很多房企也不打算在天津拿地 。
至少站在现在来说 ， 不拿 。
两个原因：
? 惊魂未定 。
如果有命从ICU出来 ， 也得先养病 ， 不能直接冲进KTV 。
而且 ， 这一轮 ， 很多开发商在天津受伤了 。
鱼的记忆有7秒 ， 开发商可不是 ， 刻骨铭心啊 。
? 明年一季度是偿债高峰 。
开发商明年到期的美债高达3560亿 。
一二季度 ， 分别都有983亿巨款要还 。

美债“很厉害” ， 绝对不能拖延 。
一旦还不上钱 ， 海外评级机构就会下调评级 ， 负面情绪止不住 。
当初恒大也是推迟了国内债 ， 赶在最后一天先把美债还上 。
所以 ， 明年第一批 ， 甚至第二批 ， 土地市场很有可能继续冷 。
房价短期看供需 。
不是危言耸听 ， 一定要关注存量了 。
你说八里台、武清、宝坻……存量很大 ， 那都没用啊 。
主要看热点板块的存量 。
就说西青、津南 ， 一直不卖地 ， 到明年年中 ， 能买的还是“老几位” 。
倒不是说会涨价 ， 而是房价会最先修复 。
（详见《2022 ， 天津楼市将进入修复期》）
联发锦里是最明显的例子 ， 只此一家 ， 别无分号 ， 不降价 。
有些人跟着起哄 ， 一流拍就拍手叫好 。
【海口|蜻蜓点水！天津第三批卖地，都是故事！】如果供应量持续降 ， 对真正想买房的人来说 ， 不是好事 。

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