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|从拍地名单里消失的房企们( 三 )


南京的河西南、鼓楼、滨江等核心地块 ， 大幅提升了销售指导价 ， 苏州和广州的很多地块 ， 干脆直接取消了销售指导价 。
一批次怕他乱来 ， 三批次都怕他不来 。
宝贝来嘛 ， 只要你来 ， 万事好商量 。
但结果呢？
以长三角二线城市里经济最强劲的苏州为例 ， 仅两宗进入竞价环节 ， 但溢价仅4%和7% 。 很多开发商来了但不举 ， 更多的开发商来都没来 。 市属、区属企业成了托底天王 。
再举个例子 ， 二批次的优秀课代表南京 ， 在这次的考试里 ， 成绩也滑坡了 。
南京三批次的出让面积 ， 相比二批次多了12% ， 但总起价：
少了34% 。
土拍之前 ， 还有15幅地“因故终止出让” 。
什么样的地遇冷了？
15幅里 ， 包含了远郊的13幅地：有板块下行严重的六合 ， 有存量巨大的溧水 ， 以及江宁的边边角角地块 。
以及主城区 ， 带了配建要求的2幅地 。
划重点：价格下行、存量大、非核心区、带配建 。
但是仍有5幅地触顶摇号 。 又是什么样的地 ， 开发商仍然在抢？
地段优越的河西南鱼嘴商务区 。 河西南出让6块地 ， 有5块触顶摇号 ， 且报名房企均在12家以上 。
划重点：核心城市的核心地段 ， 地块要求少 。
在森林里遇到熊的时候 ， 很多友商已经蹲下绑好鞋带了 ， 但还是没有跑过熊 。
3
投资小李说 ， 这批地 ， 逃不过三种结果：
摇号 ， 底价 ， 流拍&取消出让 。
先说摇号 。
纯商品房地块中 ， 令人万万没想到的是 ，
受热捧的仅有北江滨CBD 1宗 ， 其他的都成了其他 。

究其原因 ， 在于其安全性 ， 下限够高：
市场和品质决定了上限 ， 而板块和地块条件决定了下限 。
宅地断供十年的核心板块 ， 不到5万㎡的计容面积 ， 配套优越 ， 局部看江 ， 高品质方案 ， 不限价、不限购 。
对很多房企来说 ， 这块地的战略意义 ， 要大于盈利考虑 。
更何况 ， 还是大概率能赚钱 。
所以 ， 哪怕地块还是存在一定的潜在抗性 ， 哪怕预计将竞首付款比例 ， 哪怕要摇号 ， 也难挡大家的热情 。
老板 ， 全款 ， 不分期 。
除此之外 ， 跟二批次一样 ， 4宗高比例安置房地块 ， 预计也将赢得热捧 ， 摇号成交 。 有政府回购托底 ， 只要不考虑回款速度 ，
安全和利润均有保障 ， 稳稳的幸福 。
再说大概率底价成交的地 。
挑几块典型：
连潘2021-58和2021-59号遭遇了滑铁卢 。 2宗地体量均只有约7-8万 ， 地块方正 ， 体量适中 ， 且非常纯粹 ， 均为纯住宅用地 。
但地是毛地 ， 需要拆迁 。 加上其他神秘力量 ， 多数房企望而却步 。
而热门的北园商业地块衬托旁 ， 呼声很高的北园55/56号地 ， 在SM弃拍之后遇冷 ， 只有市属国企托底 。
除了SM的因素 ， 还在于 ， 两宗地分别接近30亿的高起拍地价 ， 以及和连潘一样的拆迁问题 。
至于奥体2021-61号地块 ， 问题则在于 ， 地块与北江滨CBD一样 ， 需要做高品质方案和大户型 ， 起拍可售楼面价高达1.8-1.9万 ， 但奥体的改善群体及售价预期：
远不如北江滨CBD地块有想象空间 。
最后 ， 至于其他地块 ， 虽然各有特点 ， 但共性是一样的：
片区市场差 ， 地价贵 ， 地块要求复杂 。
有人兜底的大概率底价成交 ， 没人兜底的 ，
可能取消出让是唯一的可能 。

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