【案例】
被告：某房地产开发公司、某物业管理公司
某市的北郊是该市的高科技开发区 ， 位于该开发区东侧的xx小区位于一个主干道上 ， 开发离在楼房尚未全部卖出之际就在高层楼字的顶部搭建了广告牌 。 这醒目的招牌立刻引起了该楼业主的注意 ， 后查清该广告牌是开发商与该小区的物业管理公司协商一同制作的 ， 目的是把广告位租给别的商家做广告 ， 而取得一笔可观的广告牌使用费 。 该楼业主认为开发商和物业管理公司的行为侵犯了自己的权益而起诉到了法院 ， 请求法院支持其要求开发商和物业管理公司停止侵权和赔偿损失的请求 。
开发商认为该开发区的楼房尚未全部卖出 ， 开发商对没卖出的楼房还拥有所有权 ， 除业主拥有的房产产权以外 ， 所有的房产产权还属于开发商所有 ， 开发商还拥有对小区楼房的部分处分权；物业管理公司则认为作为业主房产的管理者 ， 有权代表业主处理其公共部位 。 所以 ， 只要两被告协商一致 ， 就可以把广告位租给别的商家做广告 ， 故请求人民法院判决驳回原告诉讼请求 。
【 结果】
人民法院经审理查明 ， 房地产开发公司出售广告位的楼宇已售出房屋五分之三 ， 其对另外五分之二拥有房产产权 ， 而物业管理公司在无权处分该楼宇的业主共有部位的情况下 ， 却同开发商协商一致出租了楼宇顶部的广告位 。 又查明出租广告位的收益 ， 房地产开发公司分得五分之二 ， 物业管理公司分得五分之三 。 故法院认为被告物业管理公司侵犯了业主对楼顶的所有权 ， 而被告房地产开发公周未经其他业主同意就将无处分权部分一同出租 ， 构成了对其他业主的仪权 。 后经法院调解 ， 业主同意把属于业主所共有的部分出思该收益以后归业主所有 ， 而物业管理公司则把侵权所得的收益返还给业主 。
【案例分析】
一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分 。 由大大厦的各个产权 共有 ， 如果开发离只拥有一部分产权 ， 另一部分由已人住的有 。 有 ， 开发商就对整个楼顶无处分权 ， 在未经业主同追的情及下顶上果设广告牌 ， 无疑侵犯了业主对楼顶的使有权 ， 如果变意 ， 可以把属于业主所共有的部分出租给开发商 。
对于这个问题 ， 购买房产的业主在其购房价款中实际都已包含公共建筑的分摊价款 ， 所以购房业主应是公共建筑的技份其有人 。 楼房的屋顶虽然是顶楼用户的房间天花板 ， 直接为顶楼用户是到隔热、挡风、保温、承载雨雪等作用 。 但顶板并非顶楼用户的专有财产 ， 它实际上是在为整个楼宇的用户服务 。 所以 ， 一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分 ， 由大厦的各个产权人共有 。
在楼顶上搭建广告牌 ， 或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语 ， 这样的行为 ， 都是对楼顶、毗连墙体等公共建筑的使用 。 而允许他人使用这样的公共建筑并得到报酬 ， 实际上是公共建筑产生的收益 。 依据民法学理论 ， 所有权有四项权能 ， 即占有、使用、收益、处分 。 这四项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使 。 如果非所有权人未得到所有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能 ， 就构成了对所有权人所有权的侵害 。 相应地 ， 在共有的情形下 ， 应由共有人共同行使上述四项权能 ， 部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认的情况下擅自行使上述四项权能的 ， 就构成了对共有人共有权的侵害 。
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