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房地产市场发展到今天 ， 我们不得不面对3个现实：
1.城镇化 。 最新城镇化数据显示 ， 截至2020年底 ， 我国城镇化率已近64% ， 按此速度的话 ， 加上今年 ， 差不多接近65% 。 这是一个什么概念呢？相比20年前 ， 翻一倍有余 ， 大量的农村人口流入城市 ， 这也是为什么房地产能在这期间能如此火热的主要原因 。 不过 ， 考虑到我们的国情不一样 ， 未来未必能达到80%以上的城镇化率 ， 那么 ， 我们的城镇化空间将没有想象的那么大了 ， 这是未来房地产市场面对的最大现实 。
2.老龄化 。 这可能是最不需要解释的问题 。 目前 ， 我们60岁以上老人约2.6亿人 ， 根据机构预计 ， 未来10年 ， 将再增加1亿人至3.6亿人 ， 差不多每年都要增加1000万60岁以上老人 ， 如果按照老两口一套房的话 ， 相当于每年有500万套住房的变量 。
3.快餐化 。 有人说 ， 我们住房市场的二十年多年 ， 走过了经济发达体上百年的历史 ， 就住房数量上讲 ， 即便平均每年2000万的新城市人流入 ， 但仍旧能够满足且有剩余 ， 这与我们房企疯狂的盖房是分不开的 。 从一家房企三五年时间就可以从百亿规模 ， 做到数千亿规模 ， 这与其“高周转”模式分不开 ， 比如流行的“456、5986”节点 ， 在这些房企中 ， 几乎都对开盘工期节点、回款、资金再周转有一套严格的考核 ， 提前完成的按天奖励 ， 延误的惩罚 ， 考核机制决定了房子不得不赶出来 。 所以 ， 有业内人说 ， 君不见 ， 一些商品房的外观 ， 没过几年都与安置房差不多了 ， 面上如此 ， 里子就更不用说了 。
不得不说 ， 这3个现实 ， 对我们的住房发展趋势形成重要影响 。 那么 ， 未来10年 ， 又有哪些因子左右着住房市场的需求偏好呢？两个观念 。
第一 ， 最不缺的是房子 。 关于中国住房存量数据 ， 网上有说够30亿人居住 ， 也有说够16亿人居住 ， 但这都是民间的 ， 目前没有官方直接的权威数据证实 。 但从官方给出的城市居民人均居住面积算 ， 已经有40平米/人 ， 一个三到四口人的家庭 ， 住房面积就有120-160平米 ， 与发达经济体相比也相差无几了 。 所以 ， 城市之间的住房存量虽有差异 ， 但总量显然不缺了 ， 加上不停建 ， 住房饱和是无法避免的事 。
第二 ， 最缺的也是房子 。 这句话看似与第一句矛盾 ， 其实一点都不 。 这两年 ， 改善住房需求呈现明显上升趋势 ， 有人说是因为“病情”原因 ， 人们想住环境好一些的小区 。 有这方面原因 ， 但根本还是在于当快速城市化进入尾声后 ， 在前期积累的第一代居民发现 ， 原来的房子老旧了 ， 有的还没电梯 ， 他们想置换户型先进、品质更好、物业更有保障的住房 ， 这就是我们所说的“未来的住房市场 ， 将是改善的天下” 。 在这样的需求作用下 ， 我们高品质的改善型住房将长期处于“紧缺”状态 。
第三 ， 逆主城化是趋势 。 可能听过逆城市化 ， 怎么有逆主城化的说法呢？其实 ， 在发达国家是比较普遍的 ， 也是城市化发展到后期的一种必然现象 。 原因在于 ， 市区发展比较早 ， 各类资源聚集的同时 ， 人口密度太大 ， 环境污染也比较多 。 但随着大家经济条件越来越好 ， 一些高收入群体对健康、生活品质要求越来越高 ， 有车、加上公共交通发达 ， 他们就逐渐搬离主城而选择环境更好的郊区 ， 甚至近郊的小镇 。 当然 ， 这种观念的改变需要一个过程 ， 那就是郊区的相关配套也有一个完善周期 ， 待相对成熟时 ， 这种逆主城化的明显迁移也是自然而然的事 。
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