中指研究院认为，轻资产模式已经成为商业地产头部企业储备优质项目、实现规模扩张的重要途径。未来，轻资产运营将成为行业趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营服务业务板块独立上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。商业地产正在成为零售、办公领域科技创新的孵化载体，企业主动承接数字技术将极大提高运营效率，带来运营模式的不断革新。
发行REITs或更为普遍
值得注意的是，基础设施公募REITs作为一种多以底层物业作为基础资产的创新型融资手段，越来越受到商业地产企业的关注。据中指研究院数据，2021年1-6月，房地产企业发行类REITs产品金额共计70.36亿元，同比增长42%，商业地产类REITS产品受到资本市场青睐。从底层资产来看，零售物业、公寓、办公物业依然是类REITs产品主力，三者合计发行金额为232.39亿元，占比为60.6%。
2021年7月2日，国家发展改革委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，基础设施公募REITs项目试点区域扩大至全国，试点资产范围扩大至新增能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、景区资产等，并将停车场纳入市政基础设施范围；但酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。
尽管房企的购物中心等物业通过境内公募REITs上市尚存在一定困难，但一些内地物业成为新加坡和香港上市REITs的常见底层资产。据戴德梁行数据，截至2020年末，24%的新加坡上市REITs和55%的香港上市REITs持有中国内地物业，内地物业数量分别达到82处和30处。
中达证券研报认为，房企使用投资物业设立REITs并上市具有多重好处：第一，相应投资物业不再纳入房企合并报表范围；第二，房企通过处置子公司回笼现金；第三，处置子公司形成房企当期投资收益；第四，房企通常将持有相应REITs部分份额，计入长期股权投资。根据上述流程简化推演，房企能够通过将投资物业设立REITs快速回笼现金、结转利润，使三道红线指标均有所优化。
【 朗诗地产|加码商业地产 房企寻找新增长点】中指研究院预计，未来，随着我国资本市场体系的日益完善，以底层商业资产的专业化运营和不依赖主体信用进行增级为核心的REITs产品将成为重要趋势，资产管理和金融创新也将成为房企掘金商业地产的重要能力。预计，在重点城市群与都市圈核心城市以商业地产作为优质底层资产的公募REITs项目，在不久的将来有望推出。
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