政策调控下，住宅市场利润缩减，倒逼房企寻找新的业务增长点。发展商业地产有利于获取土地，提升资产价值，获取稳定现金流，拓宽融资渠道，成为企业选择的业务增长突破口之一。在此背景下，轻资产模式成为未来商业地产的重要转型方向。有机构预计，以商业地产作为优质底层资产的公募REITs项目有望在境内推出，境外发行也将更为普遍。
布局核心城市群商业地产
从拿地价格来看，据中指研究院数据，2021年1至6月，全国300城商办用地成交楼面均价为2516元/平方米，同比上涨9.0%，平均溢价率为6.9%，较2020年同期小幅增加0.67个百分点。
从城市布局来看，企业重点布局城市群的核心一二线城市，并密切关注城市群内消费能力不断提升的三四线城市。中指研究院数据显示，2021年1-6月，二线城市商办用地成交建面占比为46%，三四线城市占比为50%，主要集中在重点城市群的核心二线城市与重点都市圈外围的三四线城市，例如位于长三角城市群的杭州成交规模最高，为593.76万平方米，占300城总量的6.9%；长三角城市群的湖州、嘉兴等三四线城市成交规模同样较高，分别占比3.2%与2.3%。
从购物中心布局来看，龙湖集团等继续深耕一二线核心城市，新城控股等则较为关注三四线城市发展机会。2020年，龙湖集团新开业10家购物中心，坐落于南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6个一二线核心城市；公司在建拟建的购物中心项目还有13个，也都位于我国一二线核心城市。新城控股于2020年新开业33个吾悦广场。其中，22个位于三四线城市，包括泰州、嘉兴、湖州等长三角城市以及徐州、淮安等发展较好的城市。
从写字楼布局来看，一二线核心城市是龙头房企布局的主要选择。中国奥园在境内发展的在建及拟建写字楼项目主要集中在粤港澳大湾区及一二线城市；在营项目主要分布在北京、广州等一线城市，以及重庆、成都、合肥等优质二线城市。未来1-3年，合景泰富将陆续开业9个写字楼，聚焦核心一二线城市，持续深耕广州写字楼市场。
东方证券研报认为，商业地产目前存在三种主流商业模式。第一种是服务于住宅销售的“以售养租”模式。开发商获取商住综合用地，前期通过销售住宅物业，快速回笼现金，从而分担较重的商业资产投入，典型的开发商如早期的万达集团，以及当前的新城控股。第二种是以长期持有为目标的开发建设。企业从拿地，开发建设，至后期运营全程参与。第三种是以资产退出为目标的开发建设/收购改造。企业直接拿地开发建设，或者收购现有资产进行改造，提升运营收益后退出，获得资产增值收益。
轻资产化运营成重要转型方向
随着存量市场竞争日趋激烈，高效率、高回报轻资产运营模式逐渐受到重视。商业地产企业的轻资产化实质是企业从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。轻资产运营模式不以拥有土地资产为核心，而是重视运营管理服务带来的收入增长。
朗诗地产CEO黄征之前在接受中国证券报采访人员采访时表示，资产轻型化是介于传统的重资产和轻资产之间的商业模式，是“小股操盘”，属于资产轻型化。目前，朗诗地产所占的股权比例一般在25%-30%之间。作为区别于传统重资产的房地产开发运营模式之一，“小股操盘”已在朗诗地产持续推行七年。与此同时，得益于“资产轻型化”经营战略的全面实施，朗诗地产的代建业务收入占其中国地产业务总收入的比重在不断提升。
财报显示，今年上半年，朗诗地产实现的代建业务营业收入约4.05亿元，同比增长17.1%，毛利率保持在57%左右。截至6月末，由朗诗地产提供代建服务的项目共计50个，总可售面积达277.6万平方米，预计可售货值达595.4亿元。
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