01、前言明年上半年房地产市场会出现利好，但仅限于人口有持续流入的城市，价格理性回温，不会出现报复性上涨。#C位直达#房价会进一步两极分化，三四五线无人接盘，一二线回温微涨。人为的学区、户口、限购、限贷等各种限制，这些捆绑所制造的稀缺性在人口出生率急剧下降面前，终究起不了作用了，不太体面地退出了历史舞台。
但历史仍在继续，徐徐回望，只剩下零星舞者和残羹冷炙。房价越高，生活成本就越高，独居的人就会越多，人都独居了，还怎么恋爱结婚生孩子。这些高房价的城市，通常年轻人都是比较多的，而这些年轻人又都是未来生育的主力。现在这些年轻人都不结婚了，那生育率怎么可能上来呢？如果说小城市的结婚人数少，可以用年轻人都抛光了来解释，但是这些大城市的结婚率怎么也下降得那么明显。随便举例，比如说：上海2010年有15万对新人结婚，而等到了2020年的时候，就只有10万对新人结婚了，这还是一线城市里面最吸引年轻人的上海。青岛2010年结婚接近8万对，2020年就只有不到5万对了，降幅比上海还要多。很多人说，这些外地人在大城市买不起房，可以回去买房结婚啊，可现实是小地方的男的会这么想，但是那些女的不这么想，很少有女的从小地方出来，又愿意回去的，大城市的房子，成了结婚的硬通货。没几个人真正喜欢一个人，大都想有个伴，只是这很难。02、花16万元就能认定杭州人才？上个月，杭州二手房成交量“六连跌”后降至谷底，小龙虾还曾感叹：杭州的高价板块中，南星、江河汇、申花和未科全部熄火，只有奥体，小幅降价后就能持续走量，真是“特别的那一个”。现在回头看，奥体的基本面没有改变，仍然是一江两岸双CBD里，耀眼的未来城市中心，居住氛围越来越浓。但基本面再好，“魏姐”爆雷之后，短期内奥体房价想风平浪静，也是不可能的。
首先，“魏姐”不是一个人在战斗。年初揭露奥体ABC单猖獗时，就发现天璞楼下的中介门店几乎全是重灾区。庄家现象普遍。若真如传言，“魏姐”背后牵涉动辄数千万或上亿的炒房游资，那么，各路疯狂的热钱在暴雷后，或灰飞烟灭，或不敢再进入，承托奥体的“主力资金”被突然抽空，房价还稳得住吗？其次，大量奥体的小户型已被炒家高价位接下，它们都是潜在的砸盘大锤。曾经小龙虾写过，有创世纪业主抵押了自己的小户型，9万多又去接了一套天璞二手房，算上税费成本已过10万。据说还有一些小户型房源，交付一年多，已在炒家间反复交易了两三次！
成本摆在那儿，现在他们也不会轻易降价，或许还在等明年小阳春。但残酷的现实是，一旦没有炒家接盘，你会发现八九百万又无学区的89㎡，需求真的太有限了！所以，即便明年真有小阳春，主要也是奥体大户型的春天。毕竟，改善家庭花一千多万去奥体接一套大户型自住，逻辑还是很成立的。最后总结，小龙虾对奥体后市的判断是：一个月内不会有剧烈动荡，但3-6个月后会有大量降价小户型挂出，一些高位炒家亏本出货。价格到位了，这些小户型还是很香的。奥体大户型价格会相对稳定。这既是基于相对旺盛的自住需求，也基于目前的挂牌量：创世纪169㎡只有4套，时代奥城179㎡只有1套，天璞150㎡以上的共5套，杭州壹号院163㎡仅1套。当然，这里都是对短期的预判，本人长期依然十分看好奥体。对自住者而言，短期的震荡和纷扰与他们无关。无独有偶，最近的杭州楼市更是爆出了， 无需社保直接摇号，花16万元就能认定杭州人才。
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