11月底 ， 《必须实现高质量发展》亦提到“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环” 。 随着房地产信贷以及预售资金监管收紧 ， 销售市场及土地市场均明显降温 ， 叠加个别房企风险问题暴露 ， 市场信心进一步受挫 ， 从融资到投资拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节均不同程度遇阻 ， 现阶段良性循环对行业发展尤为重要 。 表明监管层已关注到当前市场循环路径遇阻带来的风险 。
时隔多年 ， 国家再次提出对合理住房需求的支持 ， 意味国家支持刚需和改善型的购房需求 ， 具有非常重要的信号意义 ， 值得房地产全行业关注 。 作为房地产市场的重大利好 ， 房地产政策放松一触即发 ， 包括土地政策、金融政策、购房政策、税费政策、住房政策、房贷政策、行政政策 ， 应该会全方位、有实质性的放松 ， 稳定房地产市场 ， 促进实体经济复苏 。
为了更好满足购房者的合理住房需求 ， 预计未来 ， 房地产行业的政策、融资环境改善预期将进一步明确 ， 部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期 ， 银行放款周期进一步缩短 。 房企开发贷和并购贷款合理发放 ， 亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困 。 同时 ， 此前地方偏紧的政策均有望迎来微调改善 ， 促进房地产业健康发展 。
房地产业为什么会出现恶性循环 ， 主要是房地产投资、开发、经营、运营模生的弊端暴露 。 过去几年 ， 房企的资金链条 ， 基本上是高度依赖商品房预售产生的现金流 ， 还有是银行、类金融机构的贷款、债券与上市融资、债务 ， 这是维持规模扩张、存量债务偿还、获取土地、新项目开发的重要基础和前提条件 ， 通过高融资、高负债、高杠杆 ， 实现高增长 。
由于2020年以来的债券、金融、融资去杠杆 ， 叠加疫情、房贷、调控收紧 ， 销售、融资两端堵塞 ， 房企债务风险爆发 ， 而点燃房企债务爆雷的导火线是债务集中到期 。 2020年8月的“三道红线”收紧了房企杠杆扩张上限 ， 12月的房地产贷款集中管理制度 ， 销售回款受限 。 房价上涨预期转变 ， 房企信用风险压力加大 ， 购房者和房企之间信任关系被打破 ， 这让预售回款难度进一步加剧 。
目前整个房地产业链条陷入恶性循环 ， 根源于资源的集中、垄断 ， 包括土地、融资、信贷 。 一旦市场出现房企房子难卖-销售回款困难-外部融资收紧-房企出现信用风险-房企房子更难卖-销售回款更加困难-外部融资更紧（金融机构风险偏好收缩）-房企信用风险继续释放 ， 最后形成恶性循环 ， 房地产调控的修正 ， 就是把恶性循环变成良性循环 。 因此 ， 要改变金融机构在对房地产市场投放信贷时风险偏好持续不合理降低的状况 ， 避免出现硬着陆 。
此时全面降准、融资放松、调控松绑 ， 就是要给房地产业输血 ， 扭转房价下降、购房者的信心 。 一则是放松过紧的按揭信贷政策 ， 适度松绑房地产贷款集中度限制 ， 让按揭贷款正常投放 ， 满足居民刚需和改善型住房需求 。 二则是将过去执行过于严厉、积压的房地产开发贷款投放出去 ， 满足房企正常流动性需求 ， 同时打开房企在银行间市场发债、ABS债券的大门 。
三则是对于有出清压力的房企 ， 鼓励龙头优质房企、地方国企、央企、城投公司去收购低价抛售的股权、土地、项目、房子资产 。 这些龙头优质房企、地方国企、央企、城投公司本身可以从金融机构获得稳健溢价 ， 融资成本低 ， 再加上未来并购贷款不纳入“三道红线” ， 这都有助于化解房地产市场风险 。 值得注意的是同时扩大国有控股规模 ， 提高房地产行业集中度 。 未来房企的国有控股比例将明显上升 。
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