今天北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师带大家看一个案例，遇到类似情况您心里也有个底。
在1996年已就系争房屋及宅基地使用权的转让签订了协议书，上诉人支付了对价并实际取得系争房屋长达数十年之久，但上诉人毕竟不是系争宅基地所在的农村集体经济组织成员，其与被上诉人之间关于系争宅基地使用权的转让也未能取得相关组织和部门的批准，故上诉人并非系争宅基地的合法使用权人。
编辑?现系争宅基地及其上房屋已被拆迁，被上诉人作为系争宅基地的合法使用权人，理应享有相应的拆迁利益，有权要求予以分割。原审本着诚实信用及维护交易安全原则，综合考虑上诉人长期实际使用系争房屋的现状及对房屋的管理贡献因素，酌情对拆迁利益进行了分配，合法合理，并无不妥。
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
【 律师|北京拆迁律师：宅基地买卖后，遇到拆迁，卖家反悔，法院会怎么判？】（2015）沪一中民二(民)终字第3659号
事件经过
1996年4月8日，刘明诚与刘天亮签订协议书一份，约定：由上海松江xx镇xx村1队刘明诚（以下简称甲方）将居住房屋卖与江苏省邗江县xx乡xx村徐巷小队刘天亮（以下简称乙方）。
甲方现将以上宅基地使用权转让给乙方。
三、付款方式：
1、本协议经双方签字后生效。乙方先预付定金1万元（壹万圆整）给甲方。
2、待甲方搬迁后，乙方将余额壹万圆整一次付清给甲方。本协议双方签字后，生效后。甲、乙双方都不得违约。如有违约，一切经济损失，后果都由违约一方负责。本协议自甲、乙双方签定日起生效。刘明诚与刘天亮均在该协议上签字，立据人沈旭斌在协议上签字予以确认。
刘明诚于1996年4月8日将房屋交付给刘天亮。1996年6月23日，刘天亮将总房款人民币（以下币种相同）20,000元全部支付刘明诚。
宅基地房屋出卖14年后，遇到拆迁，卖家反悔，法院会怎么判？
遭遇拆迁是喜是祸？
2010年6月14日，松江区中山街道建设委员会作为甲方、上海松江茸城动拆迁有限公司作为甲方代理人、刘天亮、刘正桃（证件名称为073902号宅基地使用证）作为乙方签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。
本协议以上合计496,000元。乙方承诺于2010年6月24日前搬家交房的，甲方支付速签速搬奖10,000元/户。签订上述协议后，刘正桃领取了速签速搬奖及预付款合计110,000元，暂留定房款为396,000元。
两套房屋已实际交付刘天亮、刘正桃，该两套房屋大产证已经办理完毕但小产证尚未开始办理，现刘天亮、刘正桃实际居住使用的为101室房屋。604室房屋现登记的权利人为案外人上海xxx置业有限公司。审理中，双方确认，安置房屋时101室房屋的市场价单价为11,098元，604室房屋的市场价单价为11,268元。
卖家反悔：
刘明诚诉称，刘明诚系上海市松江区xxx桥xxx浜宅基地的权利人。2010年6月，上海市松江区中山街道动拆迁管理办公室发布宣传资料，刘明诚宅基地列入拆迁范围。拆迁单位在未查清事实的情况下，擅自与刘天亮、刘正桃签订了拆迁补偿安置协议，并否定了刘明诚作为被安置对象的合法权利。经了解，刘天亮、刘正桃于本次拆迁过程中分配了拆迁安置房屋两套，分别为上海市松江区茸惠路***弄***号604室、茸惠路***弄***号101室的房屋。该两套房屋总面积225.28平方米，双方曾共同确认房屋市场价为每平方米12,500元。刘明诚认为，本次拆迁实质为房屋安置，两套房屋均属于拆迁利益，刘明诚有权要求刘天亮、刘正桃返还拆迁利益中刘明诚应得部分。据此，刘明诚请求法院判令：刘天亮、刘正桃向刘明诚返还拆迁利益1,090,400元。
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