12月15日，国家统计局公布2021年1-11月全国房地产开发投资和销售情况。前11个月，全国房地产开发投资13.73万亿元，同比增长6.0%，数据增速持续收窄，由“热”转“温”。与此同时，受融资环境影响，房屋新开工面积、房企土地购置面积分别同比下降9.1%、11.2%。
虽然因为市场调整，11月单月销售面积为最近6年最低值，但是前11个月商品房销售额仍达到16.17万亿元。业内人士预计，目前，不论是按揭贷款还是企业融资，都有宽松迹象，市场也有望平稳发展，而率先回暖企稳的主要是一二线城市。
前11个月，全国房地产开发投资数据增速持续收窄，由“热”转“温”。资料图片
前11个月开发投资13.73万亿，略显低迷
国家统计局数据显示，1-11月份，全国房地产开发投资13.73万亿元，同比增长6.0%；比2019年1-11月份增长13.2%，两年平均增长6.4%。其中，住宅投资10.36万亿元，同比增长8.1%。
【 房地产开发投资|11月房地产开发投资增速继续收窄，商品房销售仍待走出“低谷”】通过房地产开发投资可以衡量房地产景气度指标，对于前11个月房地产开发投资同比增长6.0%，业内人士形成的共识是“增速持续收窄”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产开发投资从“过热”区间进入到“温和”区间，后续要防范步入“过冷”区间，过冷一般是低于5%的水平。短期房地产开发投资数据略显低迷，这与房地产销售大环境没有持续改善有关系。
图片来源：国家统计局
在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，新开工面积增速持续下行是拉动开发投资额增速下行的主因。
国家统计局数据显示，1-11月份，房屋新开工面积18.28亿平方米，同比下降9.1%。其中，住宅新开工面积13.50亿平方米，同比下降8.4%。
对于新开工面积等数据全面下调，业内人士认为，背后核心原因在于“三道红线”等严重抑制了房企融资。潘浩指出，11月单月境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。随着房企融资环境得到改善，或将对开发投资增速起到积极的拉动作用。
在房地产融资环境低迷的情况下，土地市场也面临较大的压力。1-11月份，房地产开发企业土地购置面积1.83亿平方米，同比下降11.2%；土地成交价款1.45万亿元，同比增长4.5%。
“很多重点二线城市土地交易市场也面临降温的可能，比如在第三轮拍地中，也出现了流拍的现象。”严跃进认为，当前关键在于积极降低拿地成本和创造更好营商环境。
房企到位资金同比增长7.2%，未获显著改善
无论是房企开发投资，还是房企购置土地面积，都受房企到位资金的限制。
国家统计局数据显示，1-11月份，房地产开发企业到位资金18.34万亿元，同比增长7.2%；比2019年1-11月份增长14.2%，两年平均增长6.9%。其中，国内贷款2.16万亿元，下降10.8%；利用外资90亿元，下降41.7%；自筹资金5.94万亿元，增长4.8%；定金及预收款6.72万亿元，增长17.0%；个人按揭贷款2.96万亿元，增长9.8%。
在上述5项资金来源中，有两项出现下跌，跌幅均超过两位数。严跃进认为，资金面总体还没有过快改善的可能，即便近期各类政策持续放松，但有着滞后性，要反映到房企中，还是需要时间。
图片来源：国家统计局
值得关注的是，潘浩提到，11月个人按揭贷款同比增速为年内首次回调，相较上月提升0.1个百分点，购房预期有所恢复。
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