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早在9月份 ， 世茂陆家嘴信托债展期事件爆发 ， 还没有引起很多人的关注 。 大家关注点还在恒大、佳兆业、奥园等刚性违约上 。
直到近日93套上海房源“清空事件”爆发 ， 间接坐实世茂的资金链存在严重问题 。 山雨欲来风满楼 ， 到底什么样的状况 ， 让这家本身口碑不错的上市公司 ， 不顾一切加快资金回收？销售不力 ， 投资过大 ， 还是应急债务过多？一切得从根源谈起 。
世茂地产在国内算海派房企 ， 老板许荣茂福建人 ， 起家于香港 ， 长期扎根上海 。 许老板卖过药 ， 做过金融行业 ， 最后成就于地产 ， 一开始就切入高端别墅项目 ， 被誉为“别墅专家” ， 最为著名的上海滨江花园 ， 笔者看过 ， 堪称经典 。 许老板天生的数字敏感 ， 给企业注入了敬畏市场的基因 ， 团队通过洞察阶层需求 ， 打造了完整细分的5大高端产品系 ， 单从产品设计上来说 ， 具有相当的优越性 。 但再好的产品 ， 也逃不过大势 。 楼市降维 ， 先受打击的一定是改善性需求 ， 特别是弱改善、强奢享的豪宅产品 。 世茂深耕于一二线城市 ， 今年上半年世茂所有产品平均房价17700元/平米 ， 典型的高房价缔造者 。 理所当然 ， 受需求锐减的影响极大 。
和当年绿城危机不一样 ， 世茂身处流动性最差的季节 ， 到处钱荒 。 现在喊苦的 ， 大多是中产阶层 ， 恰恰是世茂的主力客群 。 除非像龙湖一样 ， 在当地能吃干抹净占20%以上的份额 ， 可惜世茂还不做到 。 现在不是光地产缩表 ， 是全行业缩表 ， 连创新型科技行业都避免不了 ， 快手、爱奇艺都在裁员 ， 这是现实 。 经济过热后的消退 ， 带来的心理恐慌抑制了改善需求 ， 世茂某种程度来说比恒大还要痛苦 。 今年世茂的可售货值5500亿 ， 全年目标3300亿 ， 截止9月底完成了2210亿 ， 按形势预计能完成2600-2700亿 ， 指标缺口600-700亿 。 即便是弦弓拉大了 ， 这个完成率还是不错的 。 那么是资金计划出了问题？就算是为避免债务过多出现违约 ， 而造成市场负反馈 ， 也不至于一次性打包售卖93套抵押房还债 。 只能说明 ， 表内表外负债的复杂性和资金计划的乐观 ， 已经尖锐矛盾了 。
中国的地产调控政策 ， 往往搂草打兔子却打了野猪 。 一二十年来雷大雨小的调控 ， 和各方对地产业的高度依赖 ， 让地产商往往精于长袖善舞 ， 而疏于政策研判 。 去炒房化和保交楼政策的出台 ， 对流动性产生巨大限制 ， 加上相关机构解读不一 ， 执行忽左忽右 ， 打乱了世茂全年的资金计划 ， 出现以上问题就不难理解 。
其实 ， 截至8月30日 ， 世茂地产在手现金823亿 ， 短期债务430亿 ， 没有预售资金监管新政的话 ， 应付短期债务没问题的 。 但世茂土地储备货值已超过1.1万亿 ， 这是6-8年的去化节奏 ， 资金紧张在所难免 。 可拉弦的时候 ， 没有人说风声会更紧啊！十几年前 ， 调控发布到见效有时差 ， 大城市传染到小地方至少要半年以上 。 这次却是疾如闪电 ， 而且没有任何防火墙、护城河可言 。 迅不及防的结果 ， 自然是爆雷不止 。 确实没有几个房企能像龙湖 ， 20年前净资产负债率46% ， 现在还保持46% ， 万科都做不到 。 兵败如山倒是当下的写照 ， 世茂只是其中一员 。 最重要的是 ， 倒下后 ， 如何站起来 。
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