“以上所有内容在派出所警察同志的参与以及录音录像下完成 ， 在此同步给大家 。 ”这位代表在业主群中补充说道 。
网红房源销售前已抵押 ， 如何善后？
据上海世茂工作人员介绍 ， 目前世茂方给出的赔偿初步方案是 ， 购房者提交材料后的30个工作日内会收到退款 ， 所退款项包括购房款及10%的赔偿款 。
但据《中国经济周刊》记者了解 ， 由于还牵涉到给上海庆曌的“服务费” ， 截至记者发稿前 ， 绝大多数购房者并未签署退房协议 。
“我交给世茂480万元 ， 交给庆曌120万元 ， 已经办理了网签 ， 世茂目前的表态是只负责给他们的那部分 ， 讲真我不担心世茂的那笔 ， 上市公司不会言而无信吧？当然 ， 如果他们倒闭那就算我倒霉 。 我现在非常担心给上海庆曌的那笔钱 。 ”购房者王先生对《中国经济周刊》记者说 。
据天眼查APP显示 ， 上海庆曌企业发展有限责任公司成立于今年8月18日 ， 公司地址在上海市崇明区长兴镇江南大道1333弄11号楼 。 注册资本100万元 ， 有两名股东 ， 张献会占比51% ， 朱杰持股比49% 。
“8月中下旬成立 ， 9月底楼盘推出 ， 上海庆曌明显就是为了卖房注册成立的 。 ”在首日退房现场 ， 有业主这样揣测 。
王先生透露 ， 他签过知情同意书 ， 上面除了有房源抵押状况信息外 ， 还写明“已知晓上述房屋存在抵押信息 ， 并且前述情况的存在会致使房屋无法正常办理贷款、过户等其他一切房屋交易手续” 。
“我的确知道该批房源已被抵押给了陆家嘴国际信托有限公司（简称陆家嘴信托） ， 期限从2020年1月21日到2022年1月20日 ， 债券数额9.5亿元 。 但只要单个房产在抵押期限前还款就可以正常交易过户 。 ”王先生对记者说 ， “可开发商突然之间又说不卖了 ， 我另外还有支付的装修预订款谁来买单呢？”
不过 ， 《中国经济周刊》记者了解到 ， 有部分购房者称自己没有签署过知情同意书 ， 不知道购买的是被抵押的房产 。 12月16日 ， 记者再次致电上海世茂方面 ， 对方表示具体操作细节要问执行方 ， 然而记者拨打业主提供的庆曌负责人电话 ， 始终无人接听 。
上海中原地产首席分析师卢文曦接受《中国经济周刊》记者采访时说：“有抵押的房子是不能交易的 ， 一定要消除抵押后才能网签、过户 。 买的时候知道有抵押 ， 说明这些买家对此事有一定了解 ， 但是基于价格因素 ， 对风险可能预判不足 。 ”
据了解 ， 靠近这批房源的世茂滨江花园均价约在13万元/平方米左右 。 不少购房者买下“老破小”的主要目的是以投资出租为主 ， 两居室的月租金可以到7000-8000元 。
北京德和衡（上海）律师事务所高级联席合伙人孙俊律师就该事件接受《中国经济周刊》记者采访分析：首先 ， 整体看来 ， 世茂集团不予交房并单方面解除购房合同的行为 ， 性质上是确定的违约行为 ， 其承担违约责任的方式及量化情况 ， 还要看其与购房者合同中的具体约定 。 对于已付款的利息问题 ， 在没有排除约定的情况下 ， 已付款的购房者仍然可以要求世茂集团予以承担 。
其次 ， 从房产交易的一般习惯来说 ， 交易前都会到房产所在地的不动产登记中心调取房屋产权信息 ， 以核实房屋产权权属和状态等情况 。 若房产存在抵押情况 ， 是可以看到的 。 从世茂集团的回应上看 ， 购房者在购房前 ， 对存在抵押情况知情的可能性比较大 。 当然 ， 此抵押在房产交易前涤除 ， 就不妨碍交易的进行 。
再次 ， 房产交易领域中的网签制度 ， 指的是房产交易双方签订合同后 ， 到相关部门进行备案 ， 形成网签号在网上公布并供相关当事人查询 。 网签制度是一个网络管理系统 ， 目的是为了防止“一房二卖”甚至“一房多卖” ， 因此 ， 网签行为只是行政管理方面的手段；根据《民法典》第209条可知 ， 网签行为不具有发生物权变动的效力 ， 进一步说 ， 即使是已经完成网签备案的39套房屋 ， 其购买者也仍然没有取得房屋的所有权 ， 从这一点看 ， 这110套房屋的购房者是否已经完成网签的区别意义不大 。
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