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文|熔财经
作者|星影
进入2021年的下半年 ， 对于整个房地产行业来说 ， 动荡不安成了总基调 。 从恒大爆出负债1.97万亿 ， 到佳兆业宣布无法偿还短期债务 。 几乎所有的头部房企同时面临着资金链断裂的危机 。 昔日风光的地产企业 ， 在政府土地政策调控和对商品房价格控制的双重背景下 ， 遭遇了前所未有的危机 ， 如何保证现金流的稳定 ， 清偿债务成了不少房企的头等大事 。
就在这个背景下 ， 有媒体报道 ， 11月23日 ， 原属于恒大集团的广东省佛山里水河村山塘工业区项目重新以公开竞投的方式引入土地前期整理合作方 。 而这次拿下这个项目却是长期深耕北方 ， 较少在华南发展的华远地产 。 据悉 ， 华远地产拿下上述旧改项目的土地整理权 ， 享受50%增值收益 。
成长型房企、小而美、小步快走是过去二十年里 ， 业界对华远地产的直观印象 。 2020年华远地产销售签约额达191.39亿元 ， 较2019年增长27% ， 但面临着整个行业大调整的华远地产 ， 在对外宣布清债 ， 并接盘恒大项目的同时 ， 却必须面对企业总体资产规模不到200亿 ， 净利润逐年下降 ， 离头部房企的目标渐行渐远的尴尬现状 。 未来的华远地产将会是地产圈的黑马 ， 还是将继续沉沦下去？
三条红线全踩 ， 华远成为了红牌企业？
简单回顾一下华远地产的历史可以发现 ， 创立于1983年之初 ， 华远就在北京西单核心地区成功开发“华威大厦” 。 开发项目从商业广场到别墅住宅 ， 地域也从京津冀到华南 ， 几乎遍布全国各地 ， 且主打的高端住宅楼的华远在京津冀地区尚有一定的口碑 。
1996年在港联所上市 。 2008年在A股上市 ， 华远地产搭上了房地产行业发展的顺风车 ， 背靠国资背景的华远有着业内少见的强大资金运作能力 。 多年来 ， 虽然体量一直不大 ， 但总算在北方的地产界有了一席之地 。 2014年 ， 任大炮丢下了混合制改革进行时的华远集团退休走人 。 后任志强时代的华远地产在2016年还一度以107.8亿元的销售额跻身全国百亿房企之列 ， 但在2017年这一数字已经跌落至77.2亿元 ， 后来的华远地产基本淡出了头部房企的第一梯队 。
2021年曾经担任过北京西城区住建委主任的王乐斌出任华远地产董事长 。 华远地产的最大股东 ， 即母公司华远集团 ， 是西城区国资委旗下全资企业 ， 这基本从形式上确认了华远地产的公司性质 。
《熔财经》单看业绩 ， 进入2020年 ， 华远的净利润大幅下滑 ， 毛利率和净利率也大幅下跌 。 2021年中期财报显示 ， 华远地产上半年毛利率和净利率分别为15.22%和2.37% ， 与去年同期相比分别下降了21.66%和7.76%；净资产收益率由去年同期的2.10%下降至0.66% 。
多家机构数据显示 ， 2020年 ， 华远地产签约销售额虽同比增长27%至191.39亿元 ， 但恒大、万科、碧桂园等头部房企签约销售额均已超过7000亿元 ， 华远甚至不及其他头部房企的3% 。
面对监管机构对房地产划出的剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1这三道红线 。 华远地产在今年上半年也是三条红线全踩 ， 一度成为红牌企业 。
但相比恒大因土地储备过剩而出现经营危机、佳兆业面临上千亿短期债务压力 ， 华远地产的问题 ， 主要还是来自于庞大的经营成本 。 专卖中高端楼盘的华远 ， 利润率一直保持在行业前列 ， 但近几年政府出手调控房价过高的问题 ， 华远也深受影响 。 再加上疫情反复 ， 楼盘建造周期被拉长 ， 原料、用人成本都进一步提升 ， 高端酒店业务受疫情影响遭受重创 ， 华远地产整体的净利润自然并不好看 。
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