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华远地产|接盘恒大、清债，自救的华远地产能度过地产寒冬吗？( 二 )

恒大华远地产


加快债务清偿 ， 由红转橙的华远遭遇股价连跌
在三条红线中 ， 对华远地产来说 ， 最简单的就是降低负债率 。 而华远地产降低负债率的方式非常简单粗暴——多收预收款+债务置换 。
所谓预收款就是通过售卖期房的方式 ， 尽快回笼资金 ， 而债务置换则是通过把短期债务置换成长期债务的模式 ， 但后续难免因为更高昂的利息面临更大的营收压力 。

【华远地产|接盘恒大、清债，自救的华远地产能度过地产寒冬吗？】今年下半年 ， 华远地产加快了手里项目的施工进程 ， 三季度完成517.48万平方米 ， 其中 ， 新开工面积为37.74万平方米 ， 竣工面积为79.29万平方米 ， 同比增长441% 。 在这个基础上增加预收款也变得顺理成章 。
从账面上来看 ， 华远地产2021年前三季度 ， 华远地产营收、回款、净资产也出现了回升 。
前三季度 ， 华远地产累计签约销售额为92.8亿元 。 华远地产实现营业收入54.69亿元 ， 同比增长98.49% ， 营收大增主要来自于开发业务结算收入增加 。 同时 ， 截至9月 ， 华远地产经营活动净现金流为52.58亿元 ， 同比增长170.07%；累计回款121亿元 ， 同比增长57.1% 。
《熔财经》对比年初的三条红线 ， 三季报显示 ， 截至2021年9月底 ， 华远地产剔除预收款后的资产负债率为74.68% ， 比2020年末降低4.74%；现金短债比为1.08 ， 已达标；净负债率为116.48% ， 较2020年末降低66.57% 。 由\"红档\"降至 \"橙档\" ， 似乎预示着华远地产的负债情况已经出现了好转 。
对于华远地产的业主来说 ， 公司财报的趋于稳定显然是一个好趋势 。 但对于华远的股民来说并不算什么太好的消息 。 华远三季度财报显示 ， 净利润同比下降了94.19% ， 股价立刻迎来了大幅度下跌 。 11月2日 ， 华远地产股价一度跌至1.77元 ， 单日的跌幅超过2.21% 。 对此 ， 华远解释为受到美元汇率波动等因素影响 ， 但财报上难看的净利润显然让华远的投资者们丧失了不少信心 。
有地产自媒体指出 ， 所谓的房地产行业的“金九银十” ， 在华远的三季度财报也没有体现出来 。 虽然这轮清债让华远从红牌转到了橙色 ， 但旗下豪宅盘的销售、商业盘的空置率以及出售率等数据仍是未来华远地产财务数据的重大变数 。 如何保持账面的营收足够偿还债务 ， 并且还有充足的资金流用以应对突发情况 ， 在可预期的将来华远的资金端仍要面对极大的压力 。
转战城区旧改开拓华东华南 ， 有望逆境突围？
就如本文开头华远地产接下的恒大旧改项目一样 ， 从2021年1月开始 ， 华远地产开始逐步增加城区旧改的项目 ， 以拓宽自己的商业版图 。 旧改项目涉及到动迁配套、居民安置以及后续的整体规划 ， 相较于新建住宅楼盘 ， 复杂度更高 。

旧改与新开发楼盘之间 ， 有一个最大的不同就是楼盘的地理位置 。 主打京津地区的华远地产 ， 现在面临的最大问题是已经没有地可选 。 再在一个一线大城市开一个豪宅盘 ， 最关键的就是地理位置和周边配套 ， 如果无法做到闹中取静 ， 在土地空间日趋饱和的一线城市 ， 再寻找一个配得上豪宅定位的地块显然将越来越困难 。
而旧改类项目则可以在城区已有的住宅规划用地上继续开发 ， 免去了选地的困难 。 未来 ， 北京、上海等一线城市更新已列入不少政府的中远期规划 ， 大量的老旧小区亟待开发商入局改造更新 ， 对于这样一片行业蓝海 ， 华远此时入局旧改未尝不是发展的新机会 。
《熔财经》认为 ， 对于华远来说还有一个发展方向 ， 就是走出原有的舒适圈 ， 走向全国寻找新的机会 。 在拿地计划方面 ， 华远地产2020年就在公告中明确表示“进一步深耕现有进入城市的同时 ， 择机进入华东市场” ， 拿地方式除了公开市场外 ， 也将“继续充分发挥国企优势 ， 通过政企合作、产业协同等方式扩充土地储备 。 ” 过去两年里 ， 华远地产仅于西安、银川、长沙花费15.5亿元获取3块新地 ， 地上建筑面积共计95.6万平方米 ， 货值约为95.31亿元 。 被指出发展京外步伐缓慢 ， 而进入2021年 ， 华远地产拿下湖南长沙县046号住宅用地以及佛山旧改项目的消息 ， 显示华远京外发展的节奏已然重新进入轨道 。

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