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作者：研经君
实事求是地讲 ， 我们现在创造的物质财富要比过去多了不知多少倍 ， 但人嘛 ， 总是有不断追求美好生活的目标 ， 人们现在对吃穿住用的投入 ， 更是任何一个时代都无法比拟的 。 而这一切 ， 都需要不断地努力才能获得并实现 。
不过 ， 我们也深深知道 ， 虽然行业没有贵贱之分 ， 但不同行业的收入差别还是很大的 。 某招聘网上发布了一份榜单 ， 目前薪酬最高的行业是证券、基金、期货类 ， 遥遥领先于其他行业 ， 这里值得一提的是 ， 曾经排名前三甲的房地产业 ， 如今仅仅排第14位 。
要知道 ， 近二十多年来 ， 不仅开发商赚得盆满钵满 ， 而且我们很多房产投资者也是获益颇多 。 早些年几十万买的房子 ， 现在可能值几百万 ， 甚至上千万的都有 ， 一套房产财富可能是普通人工作一辈子都无法获得的 ， 所以 ， 有人说一套房产就拉开了人生差距一点也不为过 。 但 ， 这种情况已经迎来转变 ， 主要体现在3大方面：
第一 ， 行业
其实 ， 不知道大家有没有发现一种现象 ， 在房地产黄金时代 ， 房企的毛利率能达到20-30% ， 现在呢 ， 增收不增利 ， 一个项目能有那么几个点的净利就不错了 ， 有的项目其实是亏损的 ， 说到底 ， 这是行业充分竞争后的结果 。 不仅是利润 ， 销售规模也会迎来缩减 ， 融创孙宏斌早在2019年就提出 ， 未来5-10年销售面积将回落到11亿平米量级（2020年是17亿平米） 。 当然 ， 这需要一个过程 ， 中指院预测的2022年销售面积将下降6.8-8.3% ， 相当于一年下降了1.1-1.4亿平方米 。
第二 ， 土地财政不可持续 。 中国房地产数据研究院在近日公布了全国主要城市对土地财政的依存度排名 ， 数据显示 ， 仍旧有很多城市对土地财政依存度较高 ， 超过了100% ， 但有一个现象是：深圳、上海、北京三座一线城市的土地财政依存度只有19%、28%、29% ， 毫无疑问 ， 这几座城市是公认的全国经济最发达城市 ， 他们不再主要依靠土地来驱动经济发展 。 而其他城市随着其他经济的培育 ， 势必也会逐步摆脱土地财政的依赖 。 比如像今年集中供地的城市 ， 热点城市第二轮和第三轮集中供地出现大面积流拍情况 ， 即便地方想依赖卖地 ， 但随着地价高企 ， 加上第一点说的房地产进入“微利”时代 ， 开发商不敢轻易出手了 。
第三 ， 购房需求迎来转折 。 这一点基本上也成为了共识 ， 主要体现在两个方面 ， 一是城市化 ， 目前我们的城市化率已经来到了近64% ， 说增长空间嘛 ， 肯定还有 ， 毕竟还没达到70%的初级发达国家水平 。 但需要明白一点是 ， 我们同时也在开展新型农村化建设 ， 这比很多发达国家在当时开启的时间还要早 ， 说白了 ， 农村建设好了 ， 进城的人员就没那么多了 ， 这在一定程度上促进城市化放缓 ， 同时还会引导一部在外的务工人员回流 ， 所以 ， 过去每年1个百分点的城市化率 ， 在未来可能要好几年才能完成一个点 。 进城人少了、慢了 ， 新增购房需求肯定跟不上 。
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