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本号主要针对广州一手楼市场进行深度评测 ， 所有内容均为独家客观分析 ， 对所有开发商楼盘不进行背书 ， 同时不作为购买指引和广告邀约 ， 请谨慎入手 。
最近一千多万的咨询基本都会问到这个盘要不要买的问题 ， 你说别人都评价完了 ， 你再来说一遍 ， 岂不是多余 ， 别忘了 ， 这里可是独家点评 ， 不是叙述文 ， 下面有干货 。
今天开盘即清盘 ， 哦不 ， 只开了2、3栋 ， 还有4、5栋没卖 。
收筹收得差不多了 ， 而且全款客户多 ， 拿到预售证就赶紧卖吧 ， 开发商也好早点回笼资金 。
我在月初就已经知道了这个盘的备案价是9.2万 ， 保利拉开了高层和低层的价差 ， 反正均价不超过9.2万即可 。
来看一下具体价格：
15楼以下: 8.4-8.8万 ， 15楼-25楼: 9万 ， 25楼以上: 北向9.6万 ， 南向9.2万 。
总高39层 ， 容积率5.9 ， 户型使用率7.7成 ， 2/3栋和4/5栋为镜像对称户型 ， 交房时间为2024年12月 ， 总户数448套 ， 总价介于1200-2500万 。
目前周边环境一言难尽 ， 还处于待开发、待
小区只有幼儿园 ， 没有小学 ， 虽然不靠马路 ， 但正好是在新化快速和新港东路交叉口 ， 货车也比较多 ， 届时多少都会受到噪音和粉尘的影响 。
说回正题 。
之所以保利天珺受到追捧 ， 一是地段因素 ， 处于琶洲东片区 ， 产业高地 ， 琶洲电商码农和高管们就是它的客户群体 。
二、限价因素 ， 倒挂明显 ， 你以为大家都是冲保利去的吗 ， 冲望江去的吗 ， 还不是冲有一些倒挂因素在 。
而这个倒挂正好是广州房价上涨一轮后体现出来的 ， 在没上涨之前保利天悦也是8-10万的价格 ， 现在保利天悦挂盘价在15-18万 ， 正好体现出了保利天珺的价差优势 ， 买到即赚到 。
三、整个琶洲都是产业 ， 但一直没有新的住宅供应 ， 保利天悦又太贵 ， 最小的143的三房也要两千万了 ， 还不望江 ， 其他大面积的价格全部超过保利天珺 ， 保利天珺的出现正好弥补这个档位的空缺 ， 能望江 ， 还四房 ， 反正都是保利 。
那保利天珺到底值不值得被追捧呢？
我们不仅要从买方思维去考虑这件事情 ， 同时也要用卖方思维去考虑这件事情 。
我们先用
保利天悦是有大花园的 ， 而且有商业有地铁有学校 ， 还有一堆写字楼 ， 你这里太偏 ， 除了工厂就是城中村 ， 和保利天悦一样卖16万是不可能的 ， 但卖13万是可以接受的 。
别忘了 ， 可能还会有茶水费之类的 ， 你说没有呀 ， 都摇号呢 。
也只有你信 ， 我明明是全款 ， 我愿意多花钱 ， 你还让我买个低楼层 ， 被迫选到不望江 ， 你觉得即便摇到了还会要吗 ， 如果是你 ， 拿着2000万没有买到好的楼层和位置 ， 你会不会弃选 ， 或者等后面两栋 。
这么快就选完了 ， 一定是内部提前选得差不多了 ， 什么接受贷款之类的 ， 这话听听就好了 。
我三成首付还买得比你全款的要好 ， 那全款岂不是吃亏了 ， 换作你接受得了吗 。
三成首付是不可能的 ， 房贷是有门槛的 ， 超过500万就很难了 ， 何况你还想贷800万呀 。
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