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浑水|贝壳大战浑水，到底谁在摸鱼( 二 )

浑水|贝壳大战浑水，到底谁在摸鱼

在做空报告发布后，贝壳找房的股价并未出现大幅下跌，而贝壳也是全面应战，将于24小时内逐一回复。有网友调侃：以做空中概股闻名的浑水却越来越不了解中国公司了，这次大概率要碰钉子了...浑水|贝壳大战浑水，到底谁在摸鱼

球友@搬砖小组发文表示，先从两个点拆解下这次浑水有没有“浑水摸鱼”：1、首先是数据来源。成交数量的数据来自浑水自己做的数据统计程序，从贝壳自己的平台链接，点进每个经纪人的页面，找到对应的门店信息，再以此为基础，统计每个商店的总成交数量以及每个城市的门店成交情况。而每笔交易的成交价格，新房和2/3的二手房数据来源于爬取的贝壳数据，另外1/3的二手房来源则是CRE Price（全国房价行情网）。对于这种做法，在检查浑水的信息收集方式后，搬砖小组认为浑水在收集信息时可能没有用正确的API（数据接口），统计经纪人数的方式可能只能代表部分城市50%的经纪人总数，于是导致GTV严重偏离。而且我们都知道，统计软件数据和实际交易还是存在着较大的差距，浑水使用的这一套数据先不说是否具有代表性，毕竟真实房价跟网站公布的指导价差的不是一星半点；在交易数据上，浑水也没有通过权威第三方数据进行交叉验证（比如说住建委的公开市场网签数据之类），只是用自制爬虫爬取的数据进行推论，说服力真的有限。2、其次，浑水质疑贝壳在以“Pilot Store Program”(领航计划）做假，通过“表外”方式支付10%的店铺价值（现金支付，且分期），来换取店铺更高比例的佣金。换句话说，就是浑水在质疑贝壳以这种现金流的模式，虚增了自己的佣金收入。搬砖小组咨询了在链家工作的小伙伴，他们表示“领航计划”确有其事，但这套10%的交易流程从未听过。除此之外，对于“鬼店”、“克隆店”等问题数据样本的选取也没有太强的说服力。中信证券也发布报告认为本次浑水的数据没有说服力，中信表示理解贝壳的业务数据和财务数据，应该清楚公司收入的真实定义，经纪人的真实定义，也需要通盘了解中国二手房交易的数据体系、交易规则，以及不同城市之间市场巨大的差异。报告认为，在中国二手房和新房市场，自下而上汇总交易数据不能得到交易总量的可靠结果。03贝壳关于浑水做空报告的详细回应12月17日晚7时左右，贝壳针对浑水公司的做空报告进行了详细回应。贝壳方面表示，这份做空报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。报告也显示出浑水公司对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。在这份回应中，贝壳指出了浑水公司抓取交易量数据的方法是错误的，且经纪人数测量方法以及商店数量的测量方法存在明显瑕疵。浑水|贝壳大战浑水，到底谁在摸鱼

贝壳找房回应全文：第一，关于新房交易GTV和收入。浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。公司提供新房交易的通路有四条：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房直销团队；四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一种、第二种方式，却遗漏了第三种、第四种方式。不仅如此，在估算第一种、第二种通路的GTV和收入上也有明显问题。公司重申此前披露内容的准确性。2021年第二季度和第三季度，公司的新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元，新房费率分别为2.79%和2.77%，新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元，新房收入回款分别为138亿元和148亿元。第二，关于存量房交易GTV和收入。浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏，其数据并非来自公司的真正数据，所以计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。同时，其利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。比如，为反映市场波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%。实际上，由于市场下行影响，公司存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。如公司此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分别为6520亿元和3782亿元，存量房交易服务收入分别为96亿元和61亿元。第三，关于门店数和经纪人数。报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵，这是由于其信息源是不完整的。贝壳App首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在“新房”频道的子页面里找到，显然浑水并未意识到这一点。在计算门店总数时，浑水通过“找经纪人”功能抓取门店数据的方法存在明显缺陷。此外，贝壳还指出，报告种关于公司的其他指控，包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为其基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。

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