从上图我们可以分析出两个有效信息：
第一，珠海去化周期稳定。
这么多年来，珠海住宅每年的新增面积和成交面积基本上都相差无几，供求稳定，去化周期基本保持在12-16个月。虽然17、18年有一些小波动，但整个去化周期是比较良性的。
第二，珠海房价年均涨幅7%。
十年间，珠海的房价从7000+元/平涨到了26000元/平，总涨幅超70%。这在全国范围内算是中上水平，虽然和北上广深这样的一线城市没得比，但也绝对比大部分二三线城市表现优秀。
结合来看，我们不难发现，
其实珠海房地产市场一直以来都是处于一个比较平稳健康发展的状态，
这也是为什么珠海房价那么高却没有被列入“市场监测重点城市名单”的原因之一。
（三）其他影响指标
1、城市未来发展、区域成长有正向预期
城市发展和房地产市场的关系是紧密相连的，可以说两者是相辅相成的，共同形成一定的同步发展规律。经济发展好的城市房价没有不上涨的，相反，人口减少，经济形势不乐观的城市房价不涨反降。同时，房地产发展也可以提高城市化质量，达到一种良性循环。
2、城市收入水平具有竞争力
收入水平高、具有竞争力，自然会吸引更多的人口进入，高净值人群也会更加集中。我国城市那么多，资源配置像分饼一样人人有份，所以青年人就业的时候就会选择有发展潜力的城市。而当刚性需求旺盛，有钱人买房愿望强烈时，房价即使能降，也降不了多少。
珠海发展预期分析
随着粤港澳大湾区的战略落地，位于珠江西岸核心位置的珠海肩负起了重任，战略定位也进而发生了重大的转变，珠海正式从“小而美”迈向“大而强”，从特区1.0升级为现代化国际化经济特区。同时，珠海也设定了明确的目标，到2025年GDP达到6000亿、常住人口300万；到2035年GDP达到2万亿、常住人口500万。
珠海在2021-2023年这三年内，政府计划投资建设195个项目，总投资达3239亿元。
可以看出，珠海要转型的决心很强烈，各种基础设施、新兴产业、交通网络、市政配套都在高速落地建设。如今的珠海从单一的市中心“香洲区”飞速向多中心城市格局转变，横琴、高新区、航空新城都是新的城市中心，
而这种改变，一般城市可能需要20-30年，而目前的珠海，几乎是在5-6年完成，并仍然在加速演变。
2020年，珠海的人口是243万人，经济总值为3482亿元，人均GDP达14亿元，全国排名第六，广东省内仅次于深圳。同时珠海的人均可支配收入也非常高，达5.6万元，排在全国第十四名。
可以看出，珠海发展潜力是非常大的，而且人均创富能力和收入水平在全国范围内都很具有竞争力。虽然从大层面上来讲，未来房地产市场是不允许出现暴涨的现象，
但按照珠海这样的发展预期，房价稳步上涨也是毋庸置疑的。
总结
一个城市的房地产市场如果健康，必然是稳中有涨，并且政府、开发商、购房者甚至每一个市民都能享受到相应的利益。而珠海就是中国健康房地产市场的模板，它有自己的节奏，沉稳且向上。
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