香港房地产商跑到内地来，是不是负债率变得很高呢？没有，整个香港房产商在内地的房地产法人，一般负债率也就在40%，没有出现我们所讲的80%。在这个意义上，我们房地产商要改变自己的行为。
在今后的十几年，新时代的房地产格局下，房地产企业高负债情况会发生根本的转变。
一是土地批租债务。买地的钱来源会得到管控，国家15年前就有制度，房产商买土地，土地批租的钱必须是自有资本，但是这十几年几乎都没有监管到位。只要管控到位，一般炒地皮的钱不让金融机构进入的话，土地批租的高负债率就会减少。
二是预售规范。房产生产到房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售，而不是刚打了一根桩就开始卖楼花，这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象减少，房产商的债务率也会降低，透支的现象可以大大减少，对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。
三是经营模式转变。房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分长租持有出租的模式时，也会出现资产负债率的降低。
如果租赁型的企业不用资本的方式解决租赁，而是用长期贷款的高利息的方式来租赁，这边租赁的费用还不够还利息，资金链一断就会导致破产。
如果租赁的资产采用了资本的形式，长期出租，租金又以REITs的方式参与直接融资，属于一种资本形态的运转，并且区别于商业银行贷款。这就解释了为什么香港有那么多的REITs企业。
由此可见，中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年得到彻底的改变，负债率一定会从80%降到50%以下，在40%-50%之间。
土地供应模式：
城市和农村的建设性用地资源调度占补平衡
我们过去供应土地东西南北中是逆向供应的，越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市实际上的扩张需求又很低。我们有一种对城市规模的恐惧症，一般要求小城市离土不离乡。
在这个意义上，支持小城镇发展、中等城市发展，一到500万人口以上就开始限制，一到1000万人口以上就封顶了。
在这个意义上讲，土地供应的政策就出现了越是大城市、人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧，当然地价就高。
土地如果供不应求，地价就上升，一般楼面价是这个地方商品房价格的三分之一，如果楼面地价1万元/平方米，这个房子造好后的一般价格必定是三四万一平方。所以要降低房价、控制房价，很重要的措施是要控制地价、降低地价，就要在高房价的地区增加城市土地的供应。
今后十几年按照房地产高质量转型的发展要求，在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。
这样走的过程，我们可以用一个形容词叫做“爬行盯住”。
走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以预支一些，人口到了1000万给多少，人口到了2000万给多少，就是“爬行盯住”的过程。但是不再是中小城市宽松供地，大型城市紧俏供地的逆向调控，这样就不会出现西部一些小地方只有那么两三百万人，但是给了五六百平方公里的城市空间。
我们都知道一个人平均一万平方米，一百万人就是一百平方公里的城市，给多了就是浪费土地资源。在这个意义上，中西部中等小城市土地要给，也应该鼓励支持，但不能鼓励泡沫，不能鼓励成空心化的结果。
反过来，上面说的三种热点地区，土地当然要正向地给予积极的鼓励。有的城市现在都接近2000万人了，城市建成区面积才1000多平方公里，所以就会出现地价特别高。
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