M2去哪里了？
我们M2在2019年6月份到了190多万亿，去年180多万亿。而在2004年的时候，M2其实就是20多万亿。也就是说，十几年，M2涨了8倍！
这个钱出来当然会影响社会经济。被房地产吸收了一大块资金，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但也自然导致房价出现了每三年、每五年翻一番的现象。
所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。
第三个原因，一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。中国经济增长的过程，会吸引外资投资或购买中国的房地产。
根据这个预测未来，在房地产供求关系方面，我们已经进入到尽管局部还会有供不应求，但总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。所以，供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。
从通货膨胀看，我国M2已经到了190万亿，会不会今后的10年M2再去翻两番？不可能！
这两年国家去杠杆、稳金融，已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率+物价指数。
这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点，所以M2在2017年、2018年都是8点几，今年1-6月份8.5，基本上是这样。
可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率+物价指数，保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右。
房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。
总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。
城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中。
中国土地价格，不存在大幅下跌的可能性。
中国楼市房价，不会出现大幅度的往下坠落。但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番的那种历史性现象。
今后十几年，房价会趋于平稳，既不大跌，也不大涨。
未来10年，地产商有三大特征
中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。
美国2018年50个州的工商登记里，注册房地产开发的企业没有超过500个。中国有多少？根据2018年的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的八亿多城市常住人口，有9万多个房地产企业。
中国房地产商有三大特征：
第一，房地产企业杂、散、小。大到上万亿规模，小到几百万规模。
第二，层层叠叠。一个大房地产公司在某个省注册以后，要到各个省去开发，它会在二三十个省各注册一个省级开发公司。五大开发商不管是万科还是万达，几乎都有几百个子公司，层层叠叠。
第三，空壳公司多。9万多个房产企业中，规模排在前面15%的公司，去年的开发量在17亿平方米里占了85%。也就是，15%的企业解决了差不多14亿多平方米，剩下的近8万个企业只干了2亿多平方米，大量的空壳公司。空壳公司在不景气的时候是空壳，一到狂热的时候就是乱集资、乱炒地、乱发展。这种现象是过去十几年粗放型发展的一个结果。
今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。会减掉多少？笔者认为，至少会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个。
在房地产的调整发展中，会从四个轨道上缩小。
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