第一个，房产企业收缩。超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，可能会把房地产的投资集中到省会城市、大都市圈、城市群，特别是超级大城市中的人口从1000万向2000万发展的城市，不会再在全国铺天盖地铺摊子搞行政性的分布，会在层次上收缩，子、孙公司总量上萎缩。
第二个，工商年检注销。过去这些年，由于入市的时候门槛很低，入市不久即成空壳公司，工商年检的时候，又不退市注销，这是我们以前工商登记的一种状态。今后，年检通不过的就注销。
第三个，房产企业转行。相当一部分房地产商在市场规模缩小、一些城市房地产业务衰退的情况下，会主动转行。
第四个，收购兼并。
这四方面将构成房地产开发企业数量的大幅下降。
负债率之变：
未来10年开发商负债率
将下降到50%以下
中国房地产开发商的高负债率也是世界一最。中国9万多个房产商的总负债率，去年是84%。中国前10位销售规模的房产商负债率也在81%。
整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。
表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。
首先是买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款融资。
买地的钱，银行信托后面堆着，10个亿的地价拍卖成20个亿，后面跟着的是银行的钱，所以开发商能把“地王”炒上去，不受自己有没有钱的束缚，敢把地价炒得翻一番。
地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高，资产信用就更高，所以开发商对地价炒高，有恃无恐。
这是一个现象，就是买地靠融资、靠贷款。
开发贷可以来自于银行、来自于信托，当然也可以来自于企业发债，债券还是一个债务。一些信用差的小房产商，借不到银行、信托的钱，也发不了债，就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租。所谓售后回租，就是房产商把房子卖了回租，租赁出租费每年15%，相当于高息揽储，实际上是房产商借高利贷搞开发。
再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金。比如，房屋预售，房子刚打地基就收定金，楼盘还没封顶就卖预售房；施工过程让施工方带资垫资施工，形成施工欠款，整个开发过程就是一个透支欠款的过程。
正是以上三类这样的一个运转透支模式，形成了中国开发商80%多的负债率，开发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种成就。
透支欠帐中，银行贷款是正常利息，信托一般比银行利息高一倍，乱集资的话17-18%的利息，在这个情况下，房产商要把这个资金链上的利息怎么平衡呢？
卖楼花、拿定金、预售是不付利息的；还有一种就是让别人给你施工，让施工单位招投标的时候必须带资施工，不给利息。一个房产商可能负债里面有30%，甚至40%的钱是无息债务——房产商觉得赚了便宜。所有这种运行，在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候，房产商会赚很多的钱。
但是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，高利息的负债会使他跳楼。很多房地产商出问题，出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候，这种情况就像地雷一样地一个个爆炸。
我们去看全世界房地产商都不是这样的。香港房地产算中国房地产的发源地，但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右，它同样卖楼花，同样跟银行贷款，但是它有更多的自有资本，自己赚的利润放在里面形成的净资产有60%、70%。
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