国家要稳增长 ， 民营企业要保命 ， 迫不得已国家队将成为土拍头部阵营 。 往日土拍的火爆 ， 是众房企看涨的竞争结果 。 在基准地价不变、收储成本高居不下的情况下 ， 地方政府在制定挂牌价格时 ， 不会考虑吸纳降价风险 ， 但这和众多房企看跌心理产生矛盾 ， 账算不过来就会持续影响土拍效果 ， 客观上土拍溢价率将大幅下降 。
只要预售监管政策不撤销 ， 房企总部很难应付负债偿还 ， 持续性违约 ， 这将导致多家规模性房企进入破产倒计时 。 蓝光、宝能、恒大等爆雷企业 ， 终将因资不抵债走上破产重整被瓜分的道路 ， 由政府主导资产重组是2022年普遍现象 。
房住不炒是大背景 ， 稳楼市是主基调 。 个体货币的流动性差 ， 导致降准降息的效果不明显 ， 为确保楼市稳定 ， 政府将会出台一系列鼓励性购房政策包括限购放宽、购房补贴等 。
热点一二线城市 ， 入北京、上海、深圳、广州 ， 苏州、南京、成都、重庆、厦门、福州等将率先回暖 ， 政策引导刚需释放效应明显 。 三四线城市 ， 市场环境依旧恶劣 ， 特别是旅游型三四线城市 ， 去库存压力巨大 。
2021年市场成交前涨后跌 ， 前三季度总体面积成交同比增长7% ， 四季度出现成交明显下滑 ， 预计四季度成交同比下滑20%左右 ， 楼市全年成交与去年同比略有增长1%-3% 。 2022年是政策交叉年 ， 成交分化年 ， 刚需成交比重上升、改善性与投资型需求萎靡不振 ， 将影响全年的成交 。 2022年楼市预计总成交10-12亿平米 ， 与2021年14亿平米成交 ， 同比下滑10%-20% 。
2021年个贷额度前紧后松 ， 总体规模房贷在7万亿左右 ， 2022年将有所改善 。 随着爆雷企业的增多 ， 银行不良资产坏账的增加 ， 开发贷趋于严格 ， 优质房企不缺贷款渠道 ， 市场上会出现好企业不愿意贷 ， 差企业贷不到的现象 。
2022年房企的规模效应 ， 已经不是吸引购房者选择的加分项 ， 信用成了审视房企品牌竞争力的核心要素 。 健康优于规模 ， 信用优于品质 ， 成为新的购房逻辑 。 由此 ， 房企将信用作为宣传要点成为常态 。
2021年全国地产整体开工面积同比下降7.4% 。 2022年 ， 一众房企基于“以销定产”的策略 ， 更会全面影响开工量 ， 开工面积将会大幅下滑 。 同时 ， 加快竣工、加快交付 ， 是众房企应对预售监管制度的方法 ， 以期获得资金的回笼 。
经历过2021的连续性爆雷事件 ， 房企终于明白压死骆驼只需一根稻草这个道理 。 负债爆雷会降低信用等级 ， 融不到钱导致的债务违约 ， 会让房企陷入持续的官司纠纷 ， 从而大大削弱品牌影响力和战斗力 。 三道红线只是限制房企扩张的规模及速度 ， 但债务违约形成的负循环可以将一个企业彻底击垮 。
2022 ， 一线房企将用最朴素也最有效的四招“保生存”：谨慎投资 ， 加大营销力度 ， 优化品牌形象 ， 调整产品结构 。 “活下去” ， 将成为整个行业的第一口号 。
【扬州|一阳指|穿透2022：中国楼市十大预言！】
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