随着时间的推移 ， 楼市信贷政策的影响越来越大 ， 最明显的就是房企资金链越来越紧张了 ， 同时很多房企也因为“三条红线”政策 ， 还需要降低负债率 。 更重要的是 ， 留给房企们降低负债率的时间真的不多了 ， 因为3年的缓冲期截止日期就是2023年9月份 ， 因此2022年非常重要 ， 这是留给房企们降低负债率最关键的一年了 。 所以 ， 在2022年 ， 很多房企为了回笼资金和降低负债率 ， 大概率要推出折扣力度的大促销活动 ， 这对于很多房企都将是一个挑战 。 但是在笔者看来 ， 这对房企是一个挑战也是一个机遇 ， 因为只要通过挑战房企就可以健康稳定地经营下去 。 在少了很多竞争对手之后 ， 挺过去的房企未来会发展得越来越好 。
第二个信号：楼市已经出现了严重的供大于求的现象 ， 并且总体住房资源已经过剩
目前楼市中已经出现了严重的供大于求的现象 ， 就是房子卖不掉 ， 库存积累得越来越多 ， 这种现象不仅出现在新房市场 ， 二手房市场同样是如此 。 根据统计数据显示 ， 从2019年下半年以来全国二手房挂牌量就开始不断激增 ， 到了2021年这种激增的现象越来越严重 ， 仅2021年3月份新增二手房挂牌量就环比上涨了86% 。 截至10月底 ， 全国已经有很多城市的二手房市场出现了严重的供大于求的现象 ， 不少城市的二手房挂牌量都超过了10万套、15万套 ， 甚至还有城市的二手房挂牌量已经超过了20万套 。 而在新房市场上 ， 这种情况供大于求的现象也非常严重 ， 目前全国仅100城的新建商品房库存数量就超过了5.1亿平方米 。
相比于目前楼市中存在的供大于求的现象 ， 我国总体住房资源已经过剩影响很大 。 根据国家统计局和央行调查组公布的数据显示 ， 截至2020年底 ， 我国96.86%的城镇家庭都有了房子 ， 户均1.5套 ， 并且超过41.5的城镇家庭有2套及以上的房子 。 另外 ， 目前我国城镇居民人均住房面积已经超过了40平方米 ， 这个数据远高于欧美发达国家的水平 。 可以看出 ， 目前我国已经不再缺房子了 ， 而随着“房住不炒”深入人心 ， 现在炒房客正在抛售房产 ， 这意味着未来住房资源过剩的现象会越来越严重 。
第三个信号：棚改要停止了 ， 楼市失去了一大资金来源
房价的上涨需要资金 ， 目前不仅是信贷政策限制了流入房地产行业的资金 ， 旧改政策的出台 ， 也限制了流入房地产行业的资金 。 2015年棚改拆迁政策改变为了棚改货币化安置政策 ， 就是将过去赔偿的安置房改成了现金 ， 再加上本身就有巨额棚改资金补助 ， 这意味着大量资金流入了房地产行业 。 但是从2019年开始旧改出台 ， 慢慢开始取代棚改 ， 并且2021年棚改拆迁就基本上结束了 ， 就算以后还有拆迁 ， 也将是小规模的 。
因此 ， 随着棚改拆迁的结束 ， 就意味着楼市失去了一大资金来源 ， 这对房价走势影响很大 。 特别是对于三四线城市 ， 这些城市的房地产规模比较小 ， 过去棚改项目占比比较大 ， 因此2015年之后这些城市的房价都出现了持续大涨行情 。 而随着失去棚改资金 ， 这些城市的房价也将失去资金和拆迁户的资金 ， 房价自然会开始下跌 。
总结：可以看出 ， 目前的楼市调控政策都是为了打击楼市炒作 ， 为了让房子回归居住属性 。 房子最终是给人居住的 ， 当房子失去投资属性之后 ， 房价是涨还是跌最终还是要由人们的需求来决定 。 对于人口持续流入的一二线热点城市 ， 未来房价还有上涨的空间 ， 而对于人口持续流失的三四线城市 ， 房价也会慢慢出现下跌 ， 最终会回归到合理水平 。 强者恒强 ， 弱者恒弱 ， 未来房价走势也会符合这个自然规律 。
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