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文/谢逸枫
基于2021年11月25日国院的讲话、12月3日央行、国院、银保监会的讲话、12月6日的中政会议、12月8日至10日经济工作的会议、12月10日银保监会、中国银行间市场交易商协会的会议、12月11日统计局的讲话、12月13日央行的会议 ， 涉及的房地产、政策、金融、信贷、土地、房贷内容表述 。
2021年12月25日住建部的会议、12月25日央行的四季度例会、12月27日央行的会议、12月27日财政部的会议时间房地产、政策、金融、信贷等表述、政策短周期、经济与房地产市场形势定调2022年房地产市场来看 ， 大家最关心的问题 ， 肯定是房价、政策、楼市、房企、投资、回报、价值区域 。
12月27日上午 ， 老汉参加了一个部委组织的专家视频会议 ， 预计2022年房地产大方向 ， 一是楼市调控政策松动 ， 放需求 。 二是金融、信贷放水 ， 解流动性紧张大盘 。 三是融资局部松动 ， 优质企业先贷 。 四是购房刺激限于首次、改善 。 五是房企风险依存 ， 并购、资产处理并存 。 六是市场探底 ， 量价先抑后扬 。
下午 ， 老汉对2022年房地产趋势预测 ， 跨周期+逆周期结合调节 ， 房地产不会大涨大跌 。 探底之年 ， 全国楼市总体比2021年好 ， 全年房价上涨2%-3%左右 。 金融监管、融资紧松有度 ， 房地产并购、重组、物业分拆上市加快 。
三道红线+贷款集中制+债务到期三大压力 ， 降准降息 ， 国企、央企、城投抢地、接盘 ， 保复工保交房 ， 外资抄入房地产 。 部分房企流动性危机 ， 债务违约 ， 自救依然是首选的策略 。 政策主基调是房住不炒 ， 因城施策 ， 限购限贷限价双向放松、房地产税试点 。
三大都市圈（长三角、粤港澳湾区、成渝）的楼市 ， 成全年亮点区域 。 刚需、改善之年 ， 一二线城市率先见底回升 ， 三四线城市冰火两重天 ， 城市新分化 。 商品土地供应下降 ， 一二线城市一手房交易为主 ， 地价大涨 。 城市更新法规条例出台 ， 长效机制、长租住房、保障性住房建设加快 。
今天 ， 老汉对2022年楼市预测进行分析 ， 增加新的预测内容 。 总体2022年 ， 跨周期+逆周期结合调节 ， 房地产不会大涨大跌 。 这个主要是根据央行的例会、会议涉及到经济、周期形势、货币、金融、信贷、房地产内容的表述 ， 作出对房地产走势的总体判断 ， 稳中求进 ， 就是经济、房地产的中心主题 ， 稳 ， 是2022年的宏观政策目标 。
一是探底之年 ， 全国楼市总体比2021年好 ， 全年房价上涨2%-3%左右 。 经济六稳 ， 房地产三稳 ， 货币、信贷放松 ， 房价稳中上涨 。 2022年的经济基调是稳中求进的保稳长之年 ， 全国房地产市场不会比2021年差 ， 房地产数据创新高 ， 降中趋稳 。 总体看 ， 房地产市场上半年寻底 ， 下半年平稳 。
投资、消费是保增长的火车头 ， 房地产与基建、制造业、住房消费是保增长的引擎器 ， 货币、财政、税收、楼市四大政策全面托底 ， 防止爆发债务、金融系统风险 。 因此 ， 房地产才是保增长的支撑 ， 是解决地方财政、地方债、基建资金的主要来源 。
决定房价的最关键因素是政策 ， 其他是土地供应 。 其他的因素是供需关系、库存、货币、利率 。 总体看 ， 2022年全国房价涨幅在个位数 ， 预计2%-3%左右之间上下波动 。 2022年全国平均房价进入1万元常态时代 ， 商品房销售成交量与成交金额保持着高位运行水平 。
二是金融监管、融资紧松有度 ， 房地产并购、重组、物业分拆上市加快 ， 外资抄入房地产 。 房企洗牌加剧 ， 三条红线+还债高峰+金融监管 ， 大房企迎来并购与收购及重组时代 ， 上市公司、保险、信托、基金的资金进入房地产之门短期堵塞 ， 房企的合作与联合开发及代建潮、物业分拆上市高潮来临 。
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