人民币贬值之下 ， 房地产依然是最好的资产配资 。 房地产行业洗牌加剧 ， 金融监督趋紧与大环境的之下 ， 中小房企与大房企都会面临洗牌加剧 ， 不排除房企破产、倒闭数据创新高 。 受到规模化与土地集中化的影响 ， 市场集中度上升 。 而未来转型与经营及发展的需要 ， 房企密集多元化加快 ， 大玩房地产+法 。
三是部分房企流动性危机 ， 债务违约 ， 自救依然是首选的策略 。 2020-2021年 ， 房企资金链断裂、暴雷事件频发 ， 20家房企银行贷款、债券、票据、商票、信托贷款、美元债、理财产品违约不断 。 考虑到销售回款、融资放松力度范围、债务到期、金额大小 ， 2022年部分房企的转金流动性风险依然存在的 。
四是三道红线+贷款集中制+债务到期三大压力 ， 降准降息 ， 资金紧张房企卖资产 ， 国企、央企、城投抢地、接盘 ， 保复工保交房 。 稳杠杆率之下 ， 房企的融资不会一刀切的收紧 ， 房企日子过得相对好些 。 房企终于迎来喘息时刻 ， 资金紧张局面缓解 ， 债务压力下降 。
预计2022年中国货币、信贷、房地产金融政策总体放松 ， 降准、降息 ， 下半年的商品房销售款监管放松 ， 银行信贷、海外融资、信托、基金、保险的融资监管政策有望调整 ， 融资利息有望下降 ， 房企的资金好转 ， 债务压力逐渐下降 。
五是政策主基调是房住不炒 ， 因城施策 ， 限购限贷限价双向放松、房地产税试点 。 房住不炒未来五年的基调之下 ， 精准化调控 ， 有紧有松是主要调控方式 ， 由因城施策转变成因区施策、因人施策 。 刚需与改善依然是政策非管制对象 。 限价、限签、限贷、限购政策因人才、落户放松而出现名存实亡 。
热点城市调控 ， 政策以供应端为主 ， 非热点城市 ， 政策以上需求端为主 。 全面落实精准化调控之年 ， 因区施策、因人施策的方向 ， 调控有松有紧 。 部分三四线城市房地产调控政策将收回 ， 调控政策有望微调 ， 区域性限制政策收回、或者突破 。 不要指望4万亿或2万亿刺激政策 ， 也不要期望限制性政策一次性的全面取消 。
一季度以上低迷 ， 有可能出现大力度楼市政策放松 。 首先是限价、限签、限售最先收回或普通住宅标准、公寓政策调整 ， 人才住房限购全面放开 ， 商品房预销售款监管放松 。 之后是房贷首付 ， 房贷利率下调 ， 或公积金贷款放松 ， 房企融资放松 ， 首套与改善的税费优惠 。
最后是限购、限贷、限商住的政策收回或放松或社保、纳税年限调整 。 为鼓励首套和改善性的合理住房及防止三四线城市持续低迷 ， 出现库存过高、供应过剩、人口流出严重 ， 卖地困难 ， 影响地方财政收入 ， 有可能会出促进住房消费健康的政策 ， 包括金融、税收、财政、户口、人才等政策 。 其中三四线城市的人口抢夺更加激烈 ， 另外是全国性的大城市人口争夺战会再次新一轮打响 。
【都市圈|谢逸枫: 2022年中国楼市十大预测】财税制度有突破 ， 房地产税试点 。 试点的房产税不会转正 ， 不动产空置税、不动产遗产税继续理论探究 。 房地产税、试点的房产税2022年不会立法、开征 ， 房地产税可能试点 。 同时不动产空置税、不动产遗产税不会立法、开征 ， 继续理论研究 。
六是三大都市圈（长三角、粤港澳湾区、成渝）的楼市 ， 成全年亮点区域 。 大城市群+大都市圈+大基建利好 ， 三、五大都市圈（长三角、粤港澳湾区、成渝、长江中游、京津冀）成楼市亮点 。 五大城市群+二十四大都市圈+九大国家中心城市房价稳中上涨 。 五大城市群的中心城市、龙头城市 ， 及中心与龙头城市的周围城市 ， 楼市量价上涨 。
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