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东莞|地段、地段、地段，它在东莞失效了？

房价东莞

【东莞|地段、地段、地段，它在东莞失效了？】东莞|地段、地段、地段，它在东莞失效了？


买房重要的是地段 ， 这是基于资源集中的现象；随着一座城市资源摊开 ， 以点为中心的城市脉络开始失效 ， 特别是东莞这类“直筒子市” ， 表现更为突出 。

首先是内外环境的变化 ， 外部的不确定性持续存在 ， 沿海贸易型城市的发展遇到阻力；内部经济结构调整和优化 ， 过程会相对曲折 。
其次是城市不再单一极发展 ， 城市更新成为关键一环 ， 接着就是教育和商圈资源不在集中 ， 而是呈现分散布局；加上地铁和汽车的便捷性 ， 城市内部也“卫星城化” 。
例如东莞未来学校的建设 ， 既有松山湖园区、也有水乡功能区以及滨海片区 ， 教育资源分布东莞关键新区内 ， 使得区域发展更为均衡 ， 自然房价也会趋缓 。
值得关注的是新的逆城市现象 ， 例如深圳转移至东莞 ， 乃至惠州；上海转移至杭州 ， 乃至嘉兴等系列；年轻人不在一味追求一线城市 ， 即使刚开始待在一线城市 ， 也会逐渐降级选择合适自己的城市 。
这点与城市购房需求外溢形成吻合 ， 例如买不起南城的白领 ， 会选择买厚街或道滘 ， 乃至更远的镇街 。
不止新的逆城市化 ， 还有去中心化的城市化 ， 例如国家都市圈的打造 ， 就是不在集中资源在一座城市 ， 而是多中心化发展 。
例如：央企搬离北京系列东莞恰好是“直筒子市” ， 过去的发展是去中心化 ， 灵活度极大 ， 一定程度上更有助于地方的发展；例如本次大朗疫情 ， 封城也仅是大朗 ， 避免了大面积镇街影响 ， 这就得益于多中心化的基础 。 例如 ， 病例1和病例2的轨迹 ， 都是基于去中心化 ， 主要轨迹还是集中在大朗和周边镇街 ， 不会出现全活动区域和全片区的轨迹 。
目前东莞也是走去中心化为主和围绕核心区为辅的路线 ， 例如松山湖园区-中心城市-滨海湾新区的主要架构；同时还有在构建水乡新城、松山湖东部工业园、粤海银屏创新产业园等 。
采用的是产业先行 ， 随后人口集聚的路线 ， 铺排东莞制造城市的基因 ， 如此形成多中心的城市脉络 ， 避免了过度争抢资源的现象；不是每个人都可以买松山湖的中海项目或南城的华润项目 。
值得注意的是东莞地铁规划线路体现中心化 ， 例如围绕中心城市CBD的线路走向、围绕三大核心区域的线路走向等；这也是轨道交通带来的外延效应 ，
在房价层面更具有说服力 ， 新房备案价上4万的镇有松山湖、南城、东城、万江、莞城、虎门、长安、大朗、凤岗等镇街 ， 区域房价也是多中心呈现 ， 单纯的地段论失效 。
但是 ， 豪宅必定还是地段论+资源赋能 ， 这些是不会动摇的 。
东莞楼市可以多中心化发展是基于自身“直筒子市”的先天因素、汽车保有量超340万辆、产业和人口就地化等共同作用的结果 。
例如 ， 一个镇街的商业、教育、医疗都在当地满足居民生活需要 ， 如此造成的趋势是豪宅中心化不动摇 ， 其它楼盘会去中心化 。

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