商业资源是共享的，教育资源是独享的，这是本质的区别，家住海淀去趟SKP开车也就一个小时，而家住朝阳，去海淀上学是没机会的，这也是朝阳和海淀两区房产的价值逻辑 。
4、橡树湾的五期，也就是万像府溢价稍高，这个板块13万是有点虚高了，其它都可 。
建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利!有问题可再向我提问.
Q:提问:京总好！很庆幸可以通过文字认识您！读您的帖子有相见恨晚的感觉！我的情况如下:
2015年在朝阳来广营首套85折首贷600总价750购入北京青年城房产一套，居住至今；
2017年二贷350总价1800投资了沙河地铁旁泰禾的丽春湖院子别墅一套，当时以为别墅稀缺会涨，结果到今年不但没涨价，反而跌至1500，选筹失败很心痛！
目前夫妻双方家庭年收入只有70左右（有20被动收入），单位都离青年城不远，家庭面临两个问题
1.贷款压力大，接近于入不敷出
2.现在孩子6岁了有学区的需求，这两套房周边学校都很一般
目前想要改善，看了您的文章，还是比较犹豫，有以下几个方案，还请帮忙参谋:
1.按兵不动，先在朝阳上小学，等市场回暖，卖出丽春湖，再购买学区上初中 。（想了解丽春湖是否有较快速度涨回去的可能性，规避亏损）
2.割肉丽春湖，还贷款后剩余1200，900购入望京北纬40度两居，上景山朝阳，手持300吃利息（这种考量是不用换工作了，但顾虑是学区不是特别好，房价很高了，会不会后期动力不足）
3.割肉丽春湖后，1000购入亦庄海梓府三居带下跃（请教这种户型是否值得购买？还是说只买三居即可，不考虑下跃？提这个问题主要是看到下跃单价低，想是否持有一段时间后可以多涨些钱），亦庄二中上学，手持200吃利息，重新找工作
4.割肉丽春湖后，400购入南海家园，剩余800吃利息（这个考虑是想问会不会南海家园的预期涨幅会超过周边的品质次新，毕竟南海现在4万多，周边的海梓府等已经7万以上了）等南海家园涨起来后再置换海梓府等品质次新
5.把两套都卖了，1500置换望京或亦庄的大房子，剩余钱做理财
6.既然考虑了更换工作，想询问京总，如果是您，以刚来北京的身份重新选筹，在顾及到学区的基础上，会最优考虑什么样的方案？
A:回答:您好,感谢信任!1、您17年和15年投资的房子属于战略上的失误,如果把两个仓位调换一下,今天的收益应该可以翻2倍.首先丽春湖这个产品做的很好,是整个17年别墅产品的销冠,有生态资源,出门即水,户型住起来也很舒服;院子系近几年很流行,泰禾申请了专利全国这样的楼盘卖的都很好,不足就是这个位置有点过于偏了,别墅本身投资属性比较弱,如果您现在割肉的话我觉得有点不划算,
1500未必能有人接盘,可以再等等,市场热透看看什么价格在考虑做置换,北京的房地产市场五年必有一波,即便是在没有利好的政策也会出现一波小高峰.今年的市场会是过去5年最好的一年,可以等等看.
2、北京青年城过去的表现一般,这个盘有点偏刚需,可以把两套合并为一套作为重点考虑的目标,未来5-10年北京的改善群体属于市场上的主要购买力,主要是大家贷款受限制,近几年受疫情影响大家的收入也普遍降低,经济上行后遇到市场回暖,3居室以上的户型的涨幅会想象不到,亦庄和望京的价值都比较牢靠,买套大房子第一可以提升自己的生活品质,第二留下核心资产打底,未来再做配置心里也比较踏实.
3、北纬40度南海家园属于上车盘,我建议您们就不要考虑类似的盘了,您们名下的资产还可,但质量比较一般属于偏下,您们应该把资产优化为中上等,这样遇到市场上行,很容易吃到城市的红利.祝一切顺利!
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