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Q:提问:您好京总,我目前也面临一个这样的问题,我看上条您对其他人的回答,他好像是贷款受限,想问下他贷款730万是如何操作的,感谢京总;我们属于二套,月供可承受无上限,只是现金流紧张;
A:回答:您好,您不应该公开向我提问这个话题,私信我.
Q:提问:您好：望京蓝色家园有一套三居室，目前估值950万，但这一轮轮涨似乎还没轮到，房子租给自如，23年11月到期 。
1、现在是卖房时机吗？还是再等等看
2、卖掉该房后有两个选择，第一个方案换东城东直门附近，我在俄罗斯使馆附近上班，孩子也在东直门附近上学，3年级，后面大概率会到东直门中学，目前住在酒仙桥银河湾，刚听中介说交东小区有一套80平1350万，已经涨起来了，优点是离孩子上学和我上班的地方近，
问题是以我还没涨的资产换已经涨起来的资产，划算吗？第二个方案是换西城，因为高中好，将来孩子中考可以考东城也可以考西城，这样多个选择，希望您能给些建议，谢谢您！
A:回答:您好,感谢信任!1、蓝色家园这个小区的热门在望京一般,成交量排望京70名以后,流通率比较差,所以涨幅一般,只有等区域的优质盘涨完这个盘才能补涨,还要看市场的持续性,如果比较短,不涨的可能性比较低.
2、遇到市场回暖时表现一般的楼盘,如果市场变冷,这些盘大概率也不会涨,我的建议是趁着这波市场出掉换成第一梯队的优质盘,近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,现在的规律是遇到房价上行期间;
首先第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,
第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;
但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理
蓝色家园的建筑年代虽然也在2000年之后,但是望京的品质盘太多,所以这个盘在市场上缺乏竞争力.
3、中介在忽悠您,酒仙桥的涨幅很差,酒仙桥是个独立板块，虽然有企业但区域比较固化，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房 。电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力 。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度.这就导致了这个区域的购买力受限制.
4、西城可以看看广外片区 。楼盘比较多可选范围比较大 。小学初中都比较均衡，属于西城中等，溢价比较低,靠近丽泽商务区算是利好 。未来还会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大 。投资学区房的逻辑是今天买在普校,未来成为牛校.不建议买在成熟的学区板块，如果政策发生变化很非常容易买在顶部，成为最后的接盘侠 。
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