【房地产估价规范】潘老师， 您好
xx学员你好， 根据个人理解， 房地产估价方法的问题说明如下：一．关于房地产估价方法的选择问题， 首先理解规范的规定 。 1．《城镇土地估价规程》规定：“要求在一项估价中， 所选方法不少于两种” 。 因此单纯土地估价报告必须使用两种估价方法 。 2．《房地产估价规范》规定“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价”， 其中关键是对“宜”的理解， 宜一般有两种含义：适合和应该 。 本人理解既有应该、也有适合的含义 。 对于一般房地产估价而言， 必须使用两种及以上估价方法 。 对于个人单套房地产等小型项目抵押和交易而言， 适合使用市场比较法等一种方法， 对此， 主管部门和行业协会一般也是允许的 。
《城市房屋拆迁估价指导意见》
第十六条也规定“拆迁估价一般应当采用市场比较法”， 看来一种方法也是可以的 。 二．对于有些地方评估一般房地产过程中， 可能存在资料数据不完整的情况， 但不能据此认为， 使用一种估价方法就行 。 否则， 就有可能造成估价师怕麻烦， 不想办法收集资料， 不深入调查项目， 就随意使用一种估价方法， 造成评估很大的随意性， 甚至造成评估结果的失实 。
三．如果确实在评估过程中， 经过估价师千方百计想办法， 还是缺乏相关资料， 可以考虑三个方式：一是找一个资料比较完整的公司合作；二是想办法花钱购买相关资料；三是在成本法、市场法、收益法等中间， 寻找可以替代的办法 。 比如， 如果一个区域内确实没有交易案例的， 可以参照临近区域交易案例 。 总之， 只要想办法， 总是可以解决问题的 。
1、机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；
2、有限责任公司的注册资本人民币50万元以上， 合伙企业的出资额人民币30万元以上；
3、有3名以上专职注册房地产估价师；
4、在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上；
5、法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；
6、有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师， 股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；
7、有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；
8、有固定的经营服务场所；
9、估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
10、随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；
11、在申请核定资质等级之日前3年内没有下列行为：
（1）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；
（2）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；
（3）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；
（4）违反房地产估价规范和标准；
（5）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；
（6）擅自设立分支机构；
（7）未经委托人书面同意， 擅自转让受托的估价业务；
（8）法律、法规禁止的其他行为 。
1在征地依法报批前， 县级土地管理部门应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等， 以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户 。 在告知后， 凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和植物， 征地时不予补偿 。
