本文来源：时代财经 作者：童洁
易居企业集团CEO丁祖昱
“过去的五年，房地产行业波澜壮阔，称之为白金时代毫不为过。但是今天，我们要和这样一种时代说再见了。”新一年的“丁祖昱评楼市发布会”上，易居企业集团CEO丁祖昱说，2021年是房地产行业告别盛世的一年。
如其所言，2021年下半年开始，房企如履薄冰。一方面遭遇史上“最严”监管，融资受到阻碍，7-11月，房企融资总量环比下降40%；另一方面，全年73省市出台249次调控政策，迅速压制了楼市的“虚火”，房企去化速度被迫放缓，7-11月累计操盘金额同比下滑27.8%。
下半年房企销售和融资额度双双暴跌是过去五年中从未发生过的现象，内忧外患的环境更是为房企带来巨大的违约风险。因此，2021年，野蛮生长的盛世一去不返，房企爆雷的声音却接连传出。
在这场以“告别”为主题的发布会上，丁祖昱对过去的1年、5年，乃至20年做了一次复盘，海量数据记录了房地产行业白金时代的繁华，也体现出青铜时代的寒意。
20年来，房价只涨不跌仅仅从整体数据来看，2021年，中国房地产销售规模再次实现突破。据统计，2021年，全国商品房销售面积和销售额分别达到18.3亿平方米和18.7万亿元，超过上一年的17.6亿平方米和17.4万亿元。
但是，全国楼市调控全面收紧之后，下半年房企的销售情况实际并不理想。丁祖昱披露的数据显示，今年下半年，30个典型城市中，大多数城市成交面积出现腰斩，即使是北京、上海、深圳、重庆、杭州这样的热点城市也未能幸免。
丁祖昱认为，造成市场出现变化的很大一个因素在于过去5年、10年，市场已经被透支。
他指出，刚刚过去的5年，全国累计成交面积74亿平方米，金额63万亿元，占过去20年的41%和56%。与之相呼应的是，过去10年，个人住房贷款余额到38.1万亿，居民杠杆上涨6.68倍，远超房地产的销售额和销售面积增长，同时比房价的增长要快得多。
当然，房价也是不出意料的“只涨不跌”。丁祖昱称，近20年来，中国房价整个逻辑维持只涨不跌，当中经历过一些小波段，但之后还是一路上涨，最新统计数据表明，我国房价收入比已经攀升到8.9，最近5年的房价复合增长率为7%。
【 青铜时代|丁祖昱：房地产年销售规模回到五年前是必然事件】要知道，在2015年，我国房价收入比还处于7.4，这意味着，我国房价收入比已经上了一个新的台阶。
买房致富，千万豪宅“一房难求”2021年，楼市由热转冷的行情中，有一个领域始终高热，甚至是“一房难求”。
丁祖昱表示，今年豪宅客户发生了巨大变化，有大量投资客、“社保巨子”以及新贵和富二代涌入豪宅市场，导致豪宅房源紧俏，尤其是一手豪宅，今年成交增长近40%，部分楼盘中签率低至个位数。
巨大的利益驱动着这群人去“打新”。受到限价政策的影响，许多城市存在一二手房价倒挂，而对于价格不菲的豪宅产品，一二手房源之间的差价往往是常人所难以想象的“天文数字”。
例如，今年10月在上海开盘的翠湖五集，预售均价为16.5万元/平方米，二手房源单价超25万元/平方米，若成功买到再转手，可赚取2800万元差价。诸如此类的案例还有很多，如杭州臻奥园，一二手房源差价达1500万元；南京万科翡翠滨江一二手差价达950万元等等。
一二手房源的价差问题导致豪宅有着“价格越高越好卖”“价差越大越好卖”的特征，亦成就了豪宅市场的繁荣。但丁祖昱直言，豪宅市场的繁荣需要打一个引号，他认为价格倒挂是一个“漏洞”，希望这种繁荣能够持续，也希望这种繁荣政府加以控制。
推荐阅读
- 房价|房地产要变回支柱产业，你知道吗？
- 棚户区改造|对房地产态度有新变化, 央行等释放了哪些信号?
- 房地产市场|新政之下，有三类房子会成为“香饽饽”，懂行的人已经开始下手了
- 房地产行业|夯实发展根基，目及恒信行稳致远
- 房地产市场|当前房地产企业普遍是项目型公司，没有土地，利润来源就会中断
- 房地产税|房地产税开征后，这5类人或“损失惨重”，希望你不在其中
- 长沙|税点点分享房地产开发商常用税务筹划
- 中国电建|中国电建抛出房地产业务背后的棋局
- 万科|为什么要有房地产调控政策，难道不调控不行吗？
- 昆明|深圳安驰状告昆明通盈房地产等，案由系票据纠纷