|这座万达广场的诞生，对中国商业地产界意味着什么？( 三 )
- 城市化进程第四阶段：重点城市外郊环、一二线城市县环
随着城市环线的外扩 ， 一线及省会城市发展到外郊环和区县；超一线城市将众多功能区、重大项目转移到外环外进行布局 ， 在更加宏大的市域范围内组织城镇体系建设和功能区发展 。 至此 ， 城市远郊新城概念形成 。
与此同时 ， 市场的核心驱动力——消费者需求发生了变化 ， 消费偏好更多元 ， 购物不再是人们来购物中心的主要目的 ， 人们更注重于在一个舒适的空间下购物的过程体验 ， 商业更加强调体验与主题性 ， 更注重消费者的参与、体验和感受 。
城市综合体的功能和形式因此出现了巨大变化 ， 商业竞争转向以争夺触点、优化体验为核心 。
由此推导出产品创新逻辑：升级的消费需求决定产品创新的方向 。
这时的远郊商业中心面对的是辐射范围为周边十公里以上居民 ， 其辐射半径、人口数量和前三个阶段相比出现几何级增长 ， 与之相匹配的商业配套需求呈现特点决定了对于商业体量的需求也相应呈现出几何级的增长：
1)承载更多更丰富的业态
2)品牌数量400+起
3)多业态、空间融合能力
新城区人均商业面积远低于传统市中心核心商业区 ， 整体区商业供不应求 ， 需要商业空间承载的内容更多 ， 所以需要更大体量来支撑；反之 ， 若选择常规购物中心产品入市 ， 在周边无其他商业竞争的情况下 ， 因其唯一性可以存活的很好 ， 但是一旦有超大体量商业项目落成 ， 则永无翻身之日 。
这样的例子很多 ， 比如上南翔印象城MEGA（20万方）、深圳龙华壹方城（25万方）、北京朝阳合生汇（20万方） 。 在这些项目开出之前 ， 原区域内商业因为填补了早期周边商业的空白 ， 很长时间内都存活得不错 。 而当新的大体量全业态商业项目开出 ， 这些原有的商业项目瞬间被截断客流 ， 彻底碾压成社区型购物中心而永远失去翻盘的机会 。
因此 ， 如果说前三个阶段的商业产品着力打造的是一个 “商业中心” ， 到了现阶段 ， 面对外郊环、新城区域的商业建设需求 ， 以超大体量作为载体 ， 打造全业态一站式的商业中心 ， 才是塑造项目在强竞争商圈中永久竞争力的唯一解决方案 。
龙岗万达广场正是其中的代表产品——通过打造31万方的远郊区一体化体验互动式“生活中心” ，从场景创新、科技创新、内容创新三大方面迭代升级 ， 打造城市“微旅游”目的地 ， 并再次成为区域升级、提升板块价值的“发动机” 。
2有了好产品、好服务 ， 更要有好回报
购物中心本质 ， 是一个服务于商户和消费者的 ， 商品与钱的交换平台 ， 一切空间、场景、体验均以提高交换的效率为最终目标 。 万达内部曾为城市副中心或区县级区域的产品研发了新型购物中心模型 ， 从经营思维出发 ， 指导空间设计、面积规划 ， 平面设计 ， 业态落位 ， 达到降闲置增坪效的目的 。
在明确每层在租金产出的定位基础上 ， 确保首层空间面积和价值 ， 二层最大化 ， 三四层平衡空间与业态完整性 ， 力求空间最优效益最大 。 用经营思维 ， 指导层间面积规划 ， 能干（出租金）多干（给面积） ， 无能少干 。
当下顾客除基本需求、功能消费外 ， 随机、兴趣、关联等越来越成为引导消费的主要动机 。 在此趋势下 ， 布置高目的性餐饮业态时 ， 不仅应考虑餐饮集中成市 ， 同时也应将同类客群下的目的、比选、偶发业态相关联 ， 以丰富业态感受 ， 促成偶发消费 。
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