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|这座万达广场的诞生，对中国商业地产界意味着什么？( 四 )


让顾客在商业中心 ， 看得不乏味、逛得有惊喜 ， 买得有乐趣 。


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商业地产行业很是内卷 ， 如何“反卷破圈”？
中国被称为“基建狂魔” ， 不过现在“卷国”似乎更加适合它 。 因为在欣欣向荣的中国 ， 各个行业都在发生着严重的内卷 ， 尤其是在商业地产 ， 只有“反卷破圈” ， 做出颠覆传统思维的产品 ， 才能拯救未来商业地产行业过剩的“躺平资产” 。
根据第七次全国人口普查结果 ， 2021年城镇人口占总人口已达63.89% ， 较2010年第六次数据上升14.21个百分点 ， 预计到2025年后 ， 城镇化率将超过70% 。 城镇化增长最为迅猛的10年也是购物中心增量发展的黄金十年 。
据赢商大数据统计 ， 2020年受疫情影响 ， 全国新开业购物中心总量为373个（2021年开业项目数量预计超千个） ， 总商业体量3447万㎡ ， 总面积从2010年的4987万㎡逐年增长到2020年的4.4亿㎡ ， 复合增长率达到24.3% 。

高企的存量使得新开业中的改造项目也在连年增加 。 据相关统计数据显示 ， 2020年存量改造项目达37个 ， 体量超400万平方米 ， 超当年总开业体量的一成 ， 是2018年的约2倍 。
同时 ， 行业也正在变得越来越“卷”——近几年开始 ， 一方面新项目开业难 ， 另一方面区域性和非连锁商业经营不佳 ， 开始关停进入淘汰竞争阶段 。
甚至有时候 ， 卷起购物中心的 ， 或许已不是同维度竞争对手 ， 而是来自圈外的降维打击——近几年崛起的各种网络短视频（抖音、快手）平台、生活方式分享平台（小红书）、网络直播带货博主等 ， 都在全方位挤压购物中心的生存空间和消费流量 。
因此 ， 市场越“卷” ， 越考验产品力——只有做出颠覆的产品 ， 才能成功“反卷破圈” 。
打造出颠覆产品的核心 ， 来自于对于需求核心的探索 。 手机从最初仅仅满足人们基础的通讯需求 ， 延伸到现如今越来越丰富广泛的影音、摄影、娱乐、休闲、社交、购物、消费、办公功能 ， 离不开对于从物质需求 ， 到社交需求再到价值需求的深度挖掘 。
同样 ， 作为品牌和业态的载体 ， 需要顺应消费市场需求的变化 ， 通过厘清需求核心 ， 总结产品创新的动因逻辑 ， 从中找到产品创新的成熟模式和实施路径 。

相应的策略为：一二线项目重点创新 ， 三四线项目简易创新 ， 落地市场上80%的成熟创新形式并分层级按创新模块进行项目落地 。


深圳龙岗万达体验型业态的占比超过80%

深圳龙华壹方城——具备奥运赛事规格场地-陈露国际冰上中心
可以看出 ， 为满足家庭客群生活方式升级的空间需求 ， 购物中心正以餐饮、儿童、生鲜的家庭生活空间为基本 ， 叠加体验空间元素 ， 达到连接人与人、人与货、线上与线下的目的 ， 努力寻求生活+空间的破圈之道 。


4轻资产商业模式——共担共享共成长

类比我们所熟知的共享单车 ， 其本质是利用“共享经济”这一商业运营模式 ， 将生活中熟知的自行车产品 ， 通过整合闲置资源、使用权、连接、信息和流动性等资源 ， 提供了针对 “短途代步”这一市场痛点的解决方案 。
相应的 ， “轻资产”则是为了解决新城镇化阶段存量市场痛点而提出商业模式 。 而仔细研究会发现 ， 在一众致力于提供商业地产轻资产服务的开发商中 ， 万达选择了共担共享共成长的路径 。
共担——轻资产管理不仅考验输出方是否具备强大的运营能力 ， 也需要其在自身管理体系中保持管理的一致性 ， 并最终与合作方或投资者共担项目的所有风险；

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