|这座万达广场的诞生，对中国商业地产界意味着什么？( 二 )

彼时国内商业地产，国营百货是主流商业形态，辅以劝业场、各种综合超市、商贸市场，出现在城市的传统商业单核区域。此时的万达广场第一代产品，无疑是最具现代意义上商业综合体概念的代表，通过与世界500强沃尔玛签约战略合作，在城市内环开启了订单式商业地产的先河。
万达第一代购物广场多选址在传统核心商圈和钻石地段，建筑形态为体量5万平方米左右的单体楼，业态结构为主力店加精品店模式。这种产品一方面解决了国际零售品牌快速进驻中国市场的路径问题，同时也建立了国内消费者对于国际品牌的认知。第一代万达广场的落成开业，使得项目迅速聚集了巨大的客流，使得其所在的核心区域确立了强大的商业影响力。
商业开发需要积淀大量现金流，在当时并没有商业运营模式可借鉴的情况下，万达将一楼的商铺切割销售，通过利用超市大卖场的聚客力带动人流，以销售促进现金流回款。
随后，这一代的哈尔滨、沈阳、天津、济南、南京、武汉、长沙、南宁、大连等地的9座购物广场持有部分产权由澳大利亚投资集团麦格理以31亿元人民币收购，成功摸索出投融管退全价值资产管理链条。

城市化进程第二阶段：城市中环——组合体

中国城镇化率在2011年首次超过50% ，迎来第四次城镇化加速期。
伴随着城市化水平的快速提升和城市规模的迅速扩大，“一城一心”的城市格局被打破，城市的环线发展由此外拓至中环。而传统的市中心区域逐渐难以辐射居住在更远区域，由此城市商业中心的发展也从单核向多核演变。

上图以上海金色中环为示例
新的环线外拓，催生了企业和人口聚集地对于工作、生活的需求——一方面满足居民对于百货、食品店、珠宝城等民生方面的消费需求，另一方面也需要满足产业发展对酒店、写字楼等商务配套的需求。而这些需求如果仅仅依靠小开发商，单独割裂地解决，则难以在短时间内以丰富的业态，解决城市区域中心飞速发展建设中的基础配套问题，结果往往是痛失发展的机遇……
这样的反面教材并不少见——上海的真如交给了李超人，长江实业的“超级大盘”经过2006-2019年的漫长等待，最终以出售告终。
时至今日，被耽误的真如板块已经从上海城市副中心名单跌落，再无重新追赶上榜的可能。而同时期的五角场选择了万达第二代购物中心，面积在15万平方米左右。通过独立的单体组合，分别作为商业、百货、超市和电影院，通过室外步行街连起来形成广场。用6-8家主力店为小商铺营造商业氛围，同时配套酒店、写字楼，在短时间内迅速为新的商圈、副中心独立运营所需的市民一站式的购物、商务需求提供便利，并使五角场一跃成为上海东北部“城市副中心核心商圈” 。
在超一线城市副中心、一线省会建设二环的城镇化阶段，这种以业态组合形式出现的商业产品，提供了快速培育新完整商圈生态、健全区域零售办公功能的解决思路。

第二代万达广场上海五角场万达广场

城市化进程第三阶段：城市外环、新区——综合体

2015年后，经济建设和社会发展进一步加速，原市区、城市副中心的容量也无法再满足现有的人口和产业，城市发展的重点进一步扩大至城市的外环，即新区。

第三代万达广场通州万达广场
这一阶段，万达为第三代产品为建筑面积在40万- 80万㎡的综合体。通过室内步行街与商业大楼结合在一起，这种超大体量的综合性商业设施，在全世界范围内都是一次颠覆性的商业创新。零售商业增加了文化、娱乐、健身、餐饮等内容，并组合了写字楼、住宅、酒店、购物广场等多种业态。